나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102094 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-17 가산미소지움 제5층 제529호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경102094 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-17 가산미소지움 제5층 제529호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경102094 | 소재지: 서울특별시 금천구 서부샛길 528, 제5층 제529호 (가산동, 가산미소지움) | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 15,032,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경102094 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-17 가산미소지움 제5층 제529호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적: 전용면적 16.24㎡ (약 4.91평)

토지면적: 대지권 7.91㎡ (약 2.39평)

건물구조: 철근콘크트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층건 내 5층 529호

이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.3. 입지 조건 (감정평가 요약)

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황은 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하는 더블역세권으로 대중교통 편의도가 매우 양호함.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건 및 상권분석

최고의 입지:

본 건은 가산디지털단지 내에 위치하며, 지하철 1호선과 7호선의 더블역세권인 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 특급 입지에 해당합니다. 이는 풍부한 배후 임대수요를 확보할 수 있는 핵심적인 요소입니다.

상권분석:

가산디지털단지는 대기업, IT, 벤처기업 등 1만 1천여 업체가 밀집한 첨단지식산업단지이자, 최대 규모의 아울렛 업체가 밀집한 로데오 거리로도 유명합니다. 따라서 직장인 및 쇼핑객 수요를 모두 흡수할 수 있는 복합적인 상권 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 생활정보 및 주변환경

생활편의시설:

반경 400m 내에서 가리봉 로데오거리, 서울디지털운동장, 먹거리촌 등 각종 편의시설 이용이 가능하여 생활 편의성은 양호합니다.

쾌적성:

안양천 산책로와 깨끗한 안양천공원, 유수지공원 등을 앞마당처럼 누릴 수 있는 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 특히 서부간선도로가 지하화하여 일반도로와 공원으로 조성될 예정이므로 향후 주거 환경은 더욱 개선될 전망입니다.

혐오시설 유무:

주변 환경은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도시 환경으로서의 기능을 충실히 수행하고 있으며, 검색 결과 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리분석 (등기부상 권리관계)

경매구분 및 채무관계:

본 건은 부동산강제경매 사건으로 소유자 김OO의 채무로 인해 채권자 하OO의 신청에 의해 경매가 진행되는 물건입니다.

임대차 관계:

감정평가서에 임차권이 설정되어 있음이 확인되었습니다. 이는 향후 매각 후 임차인의 지위와 배당 여부에 따라 명도 시 인수되는 권리(대항력)가 발생할 수 있으므로, 정확한 권리분석을 통해 대항력 유무와 배당 순위 등을 필히 확인해야 합니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크 (임차인):

임차권 설정이 확인되었으므로, 해당 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 임차인일 경우 임차보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 입찰 전 필수적으로 말소기준권리 대비 임차인의 전입일자 및 확정일자를 확인해야 합니다.

공법적 리스크:

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등 다양한 규제에 묶여 있으나, 이는 해당 지역 오피스텔의 공통사항이며, 일반적인 사용 및 수익에 직접적인 제한을 가하는 특별한 공법적 제한 사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 투자 포인트

직주근접형 수익모델:

가산디지털단지 내 직장인 수요를 완벽하게 흡수할 수 있는 최적의 직주근접형 오피스텔로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 확보가 기대됩니다.

교통 프리미엄:

1호선, 7호선 더블역세권의 프리미엄을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

향후 가치 상승 가능성:

서부간선도로 지하화 및 유수지 공원 조성 계획은 주거 쾌적성을 높이고 장기적인 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 호재입니다.

3.3. 종합 의견

본 건 오피스텔은 서울시 금천구 가산동의 핵심 입지에 위치하여 직주근접성이 매우 뛰어나고, 교통 및 주변 환경이 우수하여 임대수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다. 다만, 감정평가서에 명시된 임차권 설정 부분을 면밀히 분석하여 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생하지 않도록 권리관계를 철저히 확인한 후 입찰에 참여하는 것을 추천합니다. 낙찰가 산정 시에는 주변 실거래가 및 임대수익률을 고려하여 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계