나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101183 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101183 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2024타경101183 | 소재지: 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제3층 제303호 (방화동, 제이스빌) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 21,646,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2024타경101183 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101183 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 심OO

사용승인일: 2020년 12월 31일

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역" 등이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 을구상 주택임차권(임차보증금 275,000,000원)이 등기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수할 수 있는 권리일 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 건축물현황도 및 외부 관찰로 내부 구조를 추정하였으므로, 경매 진행 시 재확인을 반드시 해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 방화동은 주거 밀집 지역으로, 인근 공항시장역 주변의 상업 시설 이용이 용이합니다.

방화중학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

단지형 다세대주택으로 구성되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 공항시장역 인근의 상업 시설, 병원, 은행 등을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 방화중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

기타: 공항 접근성이 좋은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차권 인수: 등기부상 확인된 주택임차권(보증금 275,000,000원)의 인수 여부가 불확실하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 권리 분석 전문가와 상담 후 입찰가를 결정해야 합니다.

내부 하자 가능성: 현장 실사 시 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태에 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택 경매 물건입니다. 2020년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주거 환경이 양호한 지역에 속합니다. 9호선 공항시장역을 이용할 수 있는 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 등기부상 임차권이 존재하고 내부 확인이 제한적이었던 점, 공항 관련 법규의 적용을 받는 지역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 재확인을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 가치 상승 기대.

2. 9호선 공항시장역 이용이 편리한 역세권 입지.

3. 주거 수요가 꾸준한 방화동 지역의 안정적인 임대 수익 기대.

4. (철저한 권리 분석 및 리스크 관리 하에) 명도 성공 시 시세 차익 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계