나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101183 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상으로 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 "공항시장역" 등)이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제303호로,
(사용승인일: 2020-12-31)

외벽: 치장 벽돌 마감 등,
창호: PVC 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

화재감지 및 경보설비, 소방설비, 승강기설비 및 옥내지상주차장 등을 갖추었으며,
통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로폭 약 3-4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건축물현황도 기준 및 외부관찰 등의 방법으로 내부구조를 도식화하였으니 경매 진행 시 재확인 바람.

2) 등기사항전부증명서 을구상 주택임차권(임차보증금 금275,000,000원)이 등기되어 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101183 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지 면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물 면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 평가 내역

감정가: 252,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "공항시장역" 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)임.

추가적으로 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(학교보건법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 15일 접수된 심경섭의 강제경매개시결정 등기임.

본 경매로 인해 채무자/소유자 명의의 등기부상 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

특별 매각 조건에 따라 임차인 및 임차보증금반환채권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인: 주택도시보증공사(심경섭)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-04-23

확정일자: 2021-04-05

배당신고일자: 2023-05-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에 대한 대항력이 포기되었으므로, 임차보증금 275,000,000원은 매수인이 인수하지 않음.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경이 있었으며, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각임.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본 물건이 속한 제이스빌은 2020년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)임. 총 6층 건물 중 3층에 위치함.

주변은 주로 다세대, 다가구 주택으로 구성된 주거 지역임.

4.2. 유사 물건 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근의 유사한 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 전용면적 약 38.95㎡ (2017년 준공): 30,600만원에 거래됨.

* 전용면적 약 29.97㎡ (2015년 준공): 25,300만원에 거래됨.

* 전용면적 약 57.69㎡ (2003년 준공): 26,000만원에 거래됨.

본건은 전용면적 28.73㎡로, 2020년 준공되어 비교적 신축에 해당함. 감정가 252,000,000원은 유사 면적 및 준공 연차를 고려할 때 시장 시세와 유사하거나 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

본 건물은 화재감지 및 경보 설비, 소방 설비, 승강기, 옥내 지상 주차장 등을 갖추고 있음.

통상적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어진 것으로 추정됨.

5.2. 주변 편의 시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

도보 또는 대중교통을 이용해 학교, 상가, 병원 등 접근이 가능할 것으로 예상됨.

주변에 혐오시설이 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

임차인 보증금 275,000,000원이 감정가 252,000,000원보다 높은 상황임.

특별 매각 조건인 '대항력 포기'가 명확하게 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 매각 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 함.

6.2. 현장 조사 관련 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했으며, 건축물 현황도 및 외부 관찰에 기반하여 내부 구조가 도식화되었음.

실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요하며, 이로 인해 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생 가능성이 있음.

6.3. 법규 및 행정 관련 리스크

공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 지역적 특성에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 평가되었습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 및 HUG 인수조건 변경이 매각의 주요 조건으로, 이 부분이 명확하게 이행되지 않을 경우 예상치 못한 채무 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 내부 상태에 대한 추가 확인도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 지하철 9호선 공항시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건부 매각.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

최근 유사 물건 시세: 253,000,000원 ~ 306,000,000원 (면적 및 준공 연차 상이)

본건은 전용면적 28.73㎡이며, 임차보증금 인수 금액은 0원임.

감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.