나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100609 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100609 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2024타경100609 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로16길 19-4, 제6층 제601호 (화곡동, 스마트뷰) | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 30,172,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경100609 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 추OO

채권자: 권OO

1.2. 감정가 및 면적 분석

감정가: 금 281,000,000원

건물면적 (전용면적): 42.14㎡ (약 12.75평)

토지면적 (대지권): 27.07㎡ (약 8.19평)

구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조, 6층 건 내 6층, 2015년 09월 01일 사용승인

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 생활정보:

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

제반 교통여건은 보통 수준입니다.

생활 편의시설은 주택지대에 위치하여 기본적인 근린생활시설을 이용하는 데는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석 및 잠재적 리스크:

본건은 상업지역이 아닌 주택지대에 위치하므로 상권 자체의 활발함보다는 주거 편의성에 중점을 둔 입지입니다.

잠재적 리스크로는 국토교통부 고시에 따라 토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건물의 신축/증축 시 고도 및 용도 제한을 받을 수 있습니다. (기존 건물은 해당 없음)

3. 권리 분석 및 투자 포인트

3.1. 권리분석:

본건은 소유자가 채무자인 강제경매 사건으로 권리관계는 비교적 단순합니다.

다만, 권리관계 분석 시 가장 중요한 점은 임차권자의 존재입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (임차권 인수 위험):

본건에는 임차권자 '권정희'가 존재하며, 보증금은 금 305,000,000원, 임대차계약일자는 2020년 09월 19일입니다.

감정가(281,000,000원) 대비 임차보증금이 **24,000,000원 초과**하는 상황입니다.

만약 해당 임차인이 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)이라면, 매수인이 낙찰대금 외에 임차보증금 전액 또는 배당받지 못한 잔여 금액을 **추가로 인수**해야 하는 매우 높은 리스크가 존재합니다.

따라서 입찰 전 임차인의 대항력 유무와 배당 순위를 필히 확인해야 합니다.

3.3. 투자 포인트:

2015년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

대지지분(27.07㎡)이 약 8평 이상으로 주택의 면적 대비 적절한 편입니다.

화곡동 주택지 내 초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있어 실수요 측면에서는 무난한 편입니다.

4. 종합 의견

본 물건은 서울화곡초등학교 인근의 양호한 주택지대에 위치하며 건물 자체의 상태와 입지는 무난한 편입니다.

그러나 **감정가를 초과하는 임차보증금(3억 5백만원)의 인수 여부가 이 물건 투자의 핵심**입니다.

입찰을 고려할 경우, 임차권자가 대항력이 있는지 여부를 면밀히 분석하고, 임차보증금 인수액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

무리한 경쟁보다는 임차인의 권리 분석을 통한 '안전마진' 확보에 주력해야 할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계