나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경100609 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 스마트뷰 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2015-09-01)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금305,000,000원
임대차계약일자 : 2020년09월19일
임차권자 : 권정희

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경100609 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-333 (신주소: 서울특별시 강서구 까치산로16길 19-4, 스마트뷰 제6층 제601호)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 권OO임.

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑4)임.

* 대항력 있는 임차인 권정희 씨가 있으며, 보증금 305,000,000원, 확정일자 2020년 10월 22일, 전입일자 2020년 11월 06일임.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을7)은 2023년 07월 10일에 접수되었으며, 권리금액은 305,000,000원이고, '인수'로 기재되어 있음. 이는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

* 물건명세서 상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있음. 따라서 임차인의 보증금 305,000,000원은 매수인이 부담해야 할 인수 금액으로 간주해야 함.

* 그 외 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액은 476,246,640원임.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대 주택의 거래 금액은 다음과 같음.

* 2026년 5월 1일 거래: 전용면적 37.05㎡ (약 11.21평) - 300,000,000원 (평당 약 26,761,820원)

* 2026년 5월 4일 거래: 전용면적 53.84㎡ (약 16.29평) - 255,000,000원 (평당 약 15,653,775원)

* 2026년 5월 3일 거래: 전용면적 41.32㎡ (약 12.50평) - 169,000,000원 (평당 약 13,520,000원)

* 본건의 건물면적 42.14㎡ (약 12.75평) 및 감정가 281,000,000원 (평당 약 22,039,215원)은 최근 거래 사례 중 가장 최근 거래된 M펠리체(830-5)의 평당가와 비교 시, 건물 연식(2015년 준공 vs 2018년 준공)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 가장 최근 거래된 M펠리체(830-5)의 가격이 더 높게 형성되어 있어, 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근은 주택지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

* 건물 정보:

* 준공일: 2015년 09월 01일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 601호

* 사용승인일: 2015년 09월 01일

* 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 권정희 씨의 보증금 305,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 부분임.

* 공동담보: 공동담보 물건이라는 정보는 추가적인 담보 물건이 존재하거나, 복잡한 채권 관계가 있을 수 있음을 시사하므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 함.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항과 관련된 고도 제한이나 건축 규제가 있을 수 있으므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 규정을 확인해야 함.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 도축장 등)이 명확하게 확인되지 않음. 다만, 모든 주변 환경은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적임.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준임.

* 건축된 지 약 10년 되어 비교적 신축에 가까우며, 기본적인 설비를 갖추고 있음.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 305,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점임. 이는 초기 투자 비용 산정에 매우 중요한 요소임.

* 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 거래된 신축 건물과의 시세 차이가 존재하여 추가적인 가치 상승 여지가 있을 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최근 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 실거주 및 투자 목적 적합: 도시형생활주택으로 실수요자는 물론, 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적일 수 있음.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대 시세 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 인수 보증금을 고려하더라도 충분한 투자 메리트 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적 42.14㎡ (약 12.75평)과 유사한 조건의 주변 시세(평당 약 1,350만원 ~ 2,680만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치(권리 관계가 없는 경우)는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원으로 추정됨.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 305,000,000원이 매수인의 부담으로 인수되므로, 매수인이 제시할 수 있는 총 매수 비용은 시장 가치를 넘지 않아야 함.

* 이상적인 입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수 보증금

* 따라서, 이상적인 입찰가는 약 (300,000,000원 ~ 330,000,000원) - 305,000,000원 = 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 산정될 수 있음.

* 현실적인 입찰가 고려:

* 인수 보증금이 감정가를 상회하는 매우 이례적인 상황이므로, 경쟁자가 적을 것으로 예상되며, 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

* 경매 낙찰가율 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 15,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

* 주의: 이 경우 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 약 320,000,000원 ~ 355,000,000원이 됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.