나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111191 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2024.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택으로서
외벽 : 석재 타일 붙임 마감.
내벽 : 페인트 및 타일 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측과 남동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각
제시외 건물 포함
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 5층502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경111191 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 155,000,000원입니다.

토지 면적은 16.17㎡ (약 4.89평)이며, 토지 지분도 16.17㎡입니다.

건물 면적은 25.73㎡ (약 7.78평)이며, 건물 지분도 25.73㎡입니다.

제시외 건물 면적은 6.00㎡ (약 1.81평)이며, 본 매각에 포함됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 든OOO입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인, 위반건축물, 재매각이 있으며, 주의사항으로 재매각, 제시외 건물 포함, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난우초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북동측과 남동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 2017-10-26, 매매 금200,000,000원 (임은일)

* 근저당: 2017-10-26, 금143,000,000원 (든솔신용협동조합). 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

* 소유권 이전 청구권 가등기: 2017-11-06 (이은심)

* 압류: 2024-04-16 (관악세무서장)

* 임의경매 개시 결정: 2024-06-04 (등기부채권 총액: 143,000,000원)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-29

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 연립주택이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있어, 배후 주거 단지를 기반으로 한 일반적인 상권으로 볼 수 있습니다.

주변에 특별한 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

초등학교가 인근에 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 가능, 버스정류장 인접.

* 교육시설: 서울난우초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 다세대, 연립 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 공동주택이며, 본건은 5층 502호입니다.

* 건축 연도: 2016년 사용승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 조 는 2016년부터 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매우 이례적인 상황으로 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명확한 권리 관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 확인되었습니다. 이는 이행강제금 부과, 이행 시까지 건축물대장 기재, 양도/매매 제한, 증축/개축/대수선 금지 등 불이익이 따를 수 있으며, 재산 가치 하락의 요인이 됩니다. 위반 내용 및 해소 가능성, 관련 비용 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각: 본건은 이전 경매 절차에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 최초 감정가 대비 가격 조정의 가능성도 있으나, 동시에 물건 자체의 하자가 있거나 경쟁이 치열하지 않았음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건 로얄하이츠 5층 502호는 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 서울 관악구의 주거지역에 위치한다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력있는 임차인의 존재, 위반건축물 등재, 그리고 재매각이라는 복합적인 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 보증금 0원의 대항력있는 임차인과 위반건축물 문제는 명도 및 추후 활용에 상당한 장애가 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리관계 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 감안하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게는 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 입지: 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 25.73㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 및 임차인 문제를 해결할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려하고, 본건의 제반 리스크(대항력있는 임차인, 위반건축물, 재매각)를 종합적으로 감안했을 때, 감정가(155,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 면적 및 건축 연도의 신축 건물 가격은 더 높게 형성될 수 있으나, 본건의 리스크 요인으로 인해 입찰가를 산정했습니다.

신중한 투자를 위해 감정가 대비 약간 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.