나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경3265 [1] 서울특별시 성동구 홍익동 298 애드하우징 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2023.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "서울무학초등학교" 북동측 인근에 위치하는 근
린생활시설(사무소) 애드하우징 제2층 제201호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주
택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "상왕십리역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층건 중 2층 201호로서,(사용승인일 : 2019.01.15)

외벽 : 외장 석재붙임 및 판넬마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중임.
(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되
어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북측으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 이용하고 있어 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 현황도면, 표
준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여
작성하였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

2) 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중이고
건축물대장 도면과 내부가 상이(내부구조가 다르고, 도면상 공용부분의 일부를 점유·이용)
한 것으로 확인 되었는 바, 향후 이에 대한 적법성 여부, 이행강제금 부과여부 및 원상회복
의무 발생여부 등 이와 관련된 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 재확인 하시기 바람.

3) 본건은 집합건축물대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매참여시 재확
인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중으로 건축물대장 도면과 내부가 상이(내부구조가 다르고, 도면상 공용부분의 일부를 점유, 이용)한 것으로 확인되었는바, 향후 이에 대한 적법성 여부, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등에 관하여 관할 관청에 확인을 요함(감정평가서 참조).
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에 위반건축물로 등재되어 있는바, 경매참여시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경3265 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 홍익동 298 애드하우징 2층 201호

건물 용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주거용

감정가: 2억 5천 6백만 원

토지 면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물 면적: 31.38㎡ (약 9.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이종혜 (임차인)

건물 사용승인일: 2019년 1월 15일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성동구 홍익동 298번지, 서울무학초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 상왕십리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 건물 북측으로 폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 임차인 이종혜 씨가 제기한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2021년 2월 22일자 남인천세무서장의 압류이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 2억 4천 5백만 원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 1월 31일

* 배당신고일자: 2023년 11월 27일

* 대항력: 있음. 본건 경매는 임차인 이 씨가 제기한 강제경매 사건으로, 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 본건의 경매 진행으로 인해 임차인의 보증금 전액(2억 4천 5백만 원)이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어, 매수인이 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다(인수 보증금 합계: 0원). 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성은 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑11: 2023년 11월 27일, 채권자 이종혜, 권리금액 245,000,000원, 강제경매 개시 결정 (본건 경매 개시).

* 갑6: 2021년 2월 22일, 남인천세무서장, 압류 (말소기준권리).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성동구 홍익동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택 등이 밀집해 있습니다.

지하철 2호선 상왕십리역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

서울무학초등학교가 가까워 젊은 세대 및 자녀가 있는 가구의 주거 선호도를 높일 수 있습니다.

상권은 비교적 안정적이며, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활업종이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 상왕십리역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설:

* 서울무학초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 아파트 단지, 주택가가 많아 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

불법 건축물 및 용도 위반:

* 본건은 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

* 건축물대장 도면과 내부 구조가 상이하며, 도면상 공용부분의 일부를 점유하여 이용하고 있는 것으로 확인되었습니다.

* 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 이로 인해 향후 적법성 여부, 이행강제금 부과, 원상회복 의무 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 관련 사항은 반드시 관할 관청에 재확인하여 구체적인 부담 내용과 금액을 파악해야 합니다.

대항력 있는 임차인:

* 임차인 이 씨는 2020년 1월 31일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 비록 인수 보증금은 0원으로 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만 가장 큰 문제는 공부와 현황의 불일치, 그리고 위반건축물 등재로 인한 법적 리스크입니다.

이러한 문제점들은 매수인이 부담해야 할 추가적인 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 발생시킬 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 행정기관(구청 건축과 등)에 방문하여 정확한 위반 내용, 부과 가능 금액, 행정처분 절차 등을 상세히 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 명도 관련 예상 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서울 성동구, 상왕십리역 역세권으로 잠재적 가치가 있는 지역입니다.

향후 가치 상승 가능성: 위반건축물 및 용도 관련 문제가 해결될 경우, 시장 가치가 상승할 여지가 있습니다.

투자 대비 수익률: 리스크 요소를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(2억 5천 6백만 원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반건축물, 용도 위반 등)로 인해 발생할 수 있는 추가 비용(이행강제금, 원상회복 비용 등)과 명도 비용 등을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정하면 됩니다.

리스크가 크므로, 보수적인 접근을 통해 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 관련 기관 확인, 최신 시세 및 경매 동향 분석 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.