나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경594 [1] 서울특별시 송파구 거여동 178-117 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현 · 평가일 2023.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 지하철역5호선 ‘거여역’ 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 현재 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2013-06-20)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

기호2
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
구조 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕
규모 : 지하1 / 지상3
사용승인일 : 2000.04.27((2000.06.23, 5㎡ 증축)

이용상태

본건은 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 갖추어져있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물배치도 등"에 도시한 바와 같이 부합물이 소재하는바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 토지 일부(약25㎡)현황 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경594 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 178-117

용도: 근린시설

토지 면적: 481.00㎡ (약 145.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 999.87㎡ (약 302.44평)

건물 제시외 면적: 24.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 10,661,546,360원

1.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 일괄매각 (토지 및 건물 일괄 매각)

* 제시외 건물 포함 매각

* 토지 일부(약 25㎡)는 현황 도로로 사용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 지하철 5호선 '거여역' 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설과 상업 시설이 공존하는 복합적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 3m 건축선 지정 구역으로 건축 관련 제한 사항이 존재하므로, 구체적인 사항은 건축과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 17일 접수된 새터에이엠씨투자대부주식회사의 근저당권(52억원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 후순위 권리들도 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 12,540,000,000원으로 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)재광인력

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 비고: 사업자 등록일 등 상세 정보 없음

* 근하테크

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 비고: 사업자 등록일 등 상세 정보 없음

* 손아름

* 대항력: 없음

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 4,305,000원

* 전입일자: 2021-06-11

* 이민희

* 대항력: 없음

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2021-06-14

* 주식회사더엠에스푸드

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000,000원

* 비고: 사업자 등록일 등 상세 정보 없음

* 최은자

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-29

* 비고: 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 대항력 있는 임차인 최은자의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물 표제부 상에도 제1종근린생활시설로 등록되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

거여역 인근은 신흥 주거단지와 기존 주거지가 혼합된 지역으로, 지속적인 상권 발달이 예상됩니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 일부 업무시설이 분포하여 유동인구가 꾸준히 유입될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

거여역 주변으로는 상업 시설 밀집 지역이 형성되어 있어 은행, 병원, 각종 상점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 대형 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하여 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (예: 거여초등학교, 송파중학교, 보성고등학교 등)

5.3. 혐오시설

조사된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 지구단위계획 및 지역 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(최은자)이 존재하나, 명시된 인수 보증금이 0원이므로 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 고려해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지 일부(약 25㎡)가 현황 도로로 사용 중으로, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적(24.00㎡)이 있어 해당 부분의 법적 지위 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 건물 자체의 노후도, 관리 상태, 증축 부분(5㎡) 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

채권 총액이 감정가를 상회하는 등 높은 채무 규모를 가지고 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 시사하나, 입찰 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수도 있습니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 거여역 역세권으로 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 반경 내 개발 호재 및 풍부한 주거단지를 배후로 하는 잠재력 있는 상권입니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임대가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 거여역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 함께, 주변 지역의 지속적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 토지 일부가 도로로 사용되는 점, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원) 등은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 높은 채무 규모는 유찰 가능성을 높이지만, 동시에 안정적인 낙찰 가능성을 시사하기도 합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 파악하고, 이를 극복할 수 있는 전략을 수립한다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어, 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 하지만 높은 채무 총액(125.4억원) 및 감정가(106.6억원)를 고려할 때, 유찰 가능성과 함께 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 전략에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다. 보수적인 관점에서 감정가 이하, 혹은 감정가 수준에서 치열한 경합이 예상되며, 실제 투자 결정 시에는 면밀한 시장 조사와 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다. 전문가와 상의하여 보수적인 입찰 전략을 수립하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.