나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경57388 [1] 서울특별시 강동구 천호동 221-62 씨팰리스4차 비동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2022.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘천호1동 주민센터’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 3층 303호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.

1.1. 사건 내역

2.

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경57388 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

감정가: 463,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재매각, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 재매각. 매수신청보증금 20%

2.

1.2. 물건 현황

2.

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 221-62 씨팰리스4차 비동 3층303호

용도: 다세대주택

토지 면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물 면적: 38.66㎡ (약 11.70평)

토지 지분: 26.4㎡

건물 지분: 38.66㎡

건축 연도: 2017년 (건축물대장상 사용승인일 2018.01.17)

2.

1.3. 감정평가 요약

2.

감정가: 463,000,000원

평가 시점: 2022년 (추정)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호1동 주민센터’ 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

2.

2.2. 교통 상황

2.

대상 물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

2.

2.3. 주변 도로 상태

2.

남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 일부 접해 있음.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

소유권 보존: 2018-01-26

공유자 지분 이전: 2018-04-25

소유권 이전(매매): 2021-10-08 (420,000,000원)

주택임차권: 2023-09-26 (을5), 권리자 이정구, 420,000,000원, 전입일자 2021-10-12. (말소: 인수)

가압류 (롯데카드): 2022-02-03 (갑4), 4,144,654원. (말소 기준 권리)

가압류 (이순자): 2022-07-07 (갑5), 29,000,000원. (말소)

압류 (국민건강보험공단): 2022-09-28 (갑6). (말소)

강제경매 (채권자 이정구): 2022-11-24 (갑7), 420,000,000원. (말소)

압류 (강동구): 2023-04-11 (갑8). (말소)

총 등기부채권액: 453,144,654원

2.

3.2. 임차인 분석

2.

임차인: 이정구

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: 2021-08-24

대항력: 있음

비고: 임차인은 전입일자(2021.10.12)가 말소기준권리(2022.02.03)보다 앞서므로 대항력이 있으며, 주택임차권 등기(2023.09.26)가 되어 있음.

2.

3.3. 인수/소멸 권리

2.

말소 기준 권리: 롯데카드 가압류 (2022-02-03)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 등기(2023.9.26)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 본 건은 재매각 건이며, 임차인의 보증금 420,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 함.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 건물 및 시세

2.

감정가는 463,000,000원임.

최근 2026년 5월 매매 사례 분석:

* 25.69㎡ (약 7.77평), 4층, 2017년 준공 건물: 300,000,000원

* 48.13㎡ (약 14.56평), 3층, 2016년 준공 건물: 352,500,000원

* 50.07㎡ (약 15.15평), 1층, 2003년 준공 건물: 480,000,000원

본건 물건의 면적(전용 38.66㎡)을 고려할 때, 최근 매매 사례 중 48.13㎡ 면적의 352,500,000원 또는 50.07㎡ 면적의 480,000,000원 시세를 참고할 수 있음.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 있어 보증금 인수 부담이 크므로, 시세보다 낮은 가격으로 접근해야 함.

2.

4.2. 용도지역 및 규제

2.

도시지역, 제2종일반주거지역.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시관리계획의 적용을 받음.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

2.

공부상 용도는 다세대주택임.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층 303호임.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2.

5.2. 교육 및 편의시설

2.

주변에 ‘천호1동 주민센터’가 인근에 위치함.

주거지대이므로 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

교육환경보호구역에 해당됨.

주변에서 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았음.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 재매각 사유

2.

본 건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나, 잔금을 납부하지 않아 재매각이 진행됨.

재매각 시 매수 신청 보증금은 감정가의 20% (92,600,000원)로 상향 조정됨.

2.

6.2. 대항력 있는 임차인 (중요)

2.

가장 큰 리스크 요인으로, 전입일자(2021.10.12)와 확정일자(2021.08.24)가 말소기준권리(2022.02.03)보다 앞서므로 대항력이 있음.

임차인 이정구는 보증금 420,000,000원을 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으며, 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

2.

6.3. 기타 특이사항

2.

공동담보 물건으로, 다른 부동산에 설정된 담보와 함께 경매에 나왔을 가능성이 있음.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지와 주거 환경을 갖추고 있음.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 4억 2천만원에 달하고, 이 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임.

이는 감정가 4억 6천 3백만원을 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 보증금이 사실상 감정가에 육박하여 추가적인 금전적 부담이 크다는 것을 의미함.

또한, 재매각 물건으로 유찰이나 명도에 대한 부담이 이미 한번 있었음을 시사함.

2.

8. 투자 포인트

2.

입지: 서울 강동구 천호동이라는 위치적 이점.

잠재적 가치: 재매각을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성 (만약 임차 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼의 할인 가능성이 있다면).

주변 시세 대비 저평가 가능성 (임차 보증금 인수 후 잔액을 고려해야 함).

2.

9. 예상 입찰가

2.

경고: 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 420,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰가와 별도로 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

규칙 6에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 건물 자체의 가치만을 산정하여 예상 입찰가를 제시합니다.

2.

본건 건물 면적(38.66㎡, 약 11.70평)과 주변 시세를 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 평당 약 2,500만원 적용 시: 11.70평 * 25,000,000원/평 = 292,500,000원

* 평당 약 3,000만원 적용 시: 11.70평 * 30,000,000원/평 = 351,000,000원

2.

예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 290,000,000원 ~ 350,000,000원

2.

그러나 실제 총 지출 예상액은 다음과 같습니다.

* 최저 예상 입찰가 290,000,000원 + 인수 보증금 420,000,000원 = 710,000,000원

* 최고 예상 입찰가 350,000,000원 + 인수 보증금 420,000,000원 = 770,000,000원

2.

이 예상 총 지출액은 주변 시세 최고가 480,000,000원을 훨씬 초과하므로, 본 물건은 인수 보증금 부담으로 인해 낙찰받더라도 추가적인 금전적 부담이 매우 커 현 시세 대비 투자 가치가 낮다고 판단됩니다. 입찰 시에는 매우 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.