나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경120935 [1] 서울특별시 서초구 방배동 3001-2 방배디오슈페리움1 17층비1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철4,7호선 ‘총신대입구역(이수역)’ 동측에 위치하며, 인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 4,7호선 "총신대입구역(이수역)" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 제17층 제비1702호로서,
［사용승인일: 2006.11.30］
외벽: 석재붙임 및 강화유리 등 마감,
창호: PVC창호 및 강화유리 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(아파트),업무시설(오피스텔),제1.2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(사당·이수 지구단위계획구역), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3m후퇴),<추가기재> 지구단위계획 결정고시 : 서울특별시고시 제2015-335(2015.10.29.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경120935 (1) 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경120935 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 3001-2 방배디오슈페리움1 17층비1702호

용도: 오피스텔

감정가: 327,000,000원

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

토지지분: 5.316㎡ (약 1.61평)

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.55㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

사용승인일: 2006년 11월 30일

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 제한 지역.

1.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제17층 제비1702호입니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리, 창호는 PVC창호 및 강화유리로 마감되었습니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, 지하철 4, 7호선 ‘총신대입구역(이수역)’ 동측에 자리하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 남측으로 노폭 약 30미터, 북측 약 10미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

이수역(총신대입구역) 인근 지역 특성상 상업 및 업무 기능이 발달한 곳으로, 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준 권리는 2022년 9월 7일자 주택도시보증공사의 가압류(말소)로 보이며, 이에 따라 채권자 강OO의 강제경매 개시 결정(2024타경120935) 및 그 외 일부 등기는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 토지 별도등기 을구 16번, 17번의 구분지상권 설정 등기(2006년 11월 3일 등기)가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 반드시 상세 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 강재희 씨가 등재되어 있습니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 1월 26일이며, 대항력이 있습니다.

보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 명시되어 있습니다.

금액이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 건은 이수역(총신대입구역) 인근에 위치하여 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 해당합니다.

다양한 편의시설과 교통의 편리성을 바탕으로 오피스텔로서의 기본적인 상업 가치가 있으며, 주변 지역의 개발 가능성도 잠재되어 있습니다.

5. 생활정보

4.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 교통

지하철 4, 7호선 이수역(총신대입구역)을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 구분지상권

토지에 설정된 구분지상권(을구 16, 17번)은 매수인에게 인수되므로, 해당 권리가 토지 이용 및 가치에 미치는 영향을 반드시 면밀히 파악해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 존재

임차인 강재희 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 완료 시점 및 관련 절차에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다. 실제 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 재매각 이력

재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 잠재적 문제점을 시사합니다. 권리 관계, 시장 상황, 또는 물건 자체의 하자가 원인일 수 있으므로, 이에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도

2006년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이수역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 가치는 높다고 판단됩니다.

그러나 매수인에게 인수되는 구분지상권, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력 등은 간과할 수 없는 중대한 리스크 요인입니다. 특히 구분지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 토지 이용 제약 범위를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 경우, 법적 절차상 문제는 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 4, 7호선 이수역(총신대입구역)을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

8.2. 소형 면적

29. 55㎡ (약 8.94평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수익 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능한 수요층이 있을 수 있습니다.

8.3. 지역 발전 잠재력

이수역 일대는 지속적인 상권 발달과 도시 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월, 5월)에 따르면, 동일 건물(방배디오슈페리움Ⅰ, 3001-2번지) 내 실거래가는 다음과 같습니다.

- 37.03㎡ (약 11.2평)가 2026년 3월 24일 42,700,000원 (4.27억원)

- 47.46㎡ (약 14.3평)가 2026년 5월 5일 56,000,000원 (5.6억원)

- 47.46㎡ (약 14.3평)가 2026년 5월 4일 53,000,000원 (5.3억원)

이를 면적당 가격으로 환산하면 약 1,117,000원/㎡ ~ 1,180,000원/㎡ 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 29.55㎡ (약 8.94평)으로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 약 3.3억원 ~ 3.5억원 범위로 예상됩니다.

본 건의 감정가는 327,000,000원 (3.27억원)으로, 최근 시세 범위의 하단부에 위치하거나 소폭 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최저매각가격은 327,000,000원입니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 65,400,000원입니다.

권리분석 결과, 인수되는 구분지상권과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하며, 재매각 물건이라는 점은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히 인수되는 구분지상권의 법적 효력 및 실질적 제약 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 또는 최근 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 권리 관계 명확화 및 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토를 거친 후, 감정가 대비 10% ~ 15% 수준의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 278,000,000원 ~ 294,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용과 임차인 명도 가능성에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.