나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118840 [1] 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118840 [1] 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 3층301호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매2계 2024타경118840 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로34길 36-5, 3층301호 (신림동,바벨) | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경118840 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 624-14 바벨 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 17.80㎡ (약 5.38평)

건물면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 의OOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 서울남강중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 11월 16일에 사용승인을 받은 6층 건물 중 3층 301호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 완경사지의 가장형 토지로 2필지가 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 서측으로 약 4-5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동의 주거지역 내에 위치하고 있습니다. "서울남강중학교" 서측 인근으로 학군 접근성이 양호하며, 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입도 용이하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청에 의해 법원에서 강제 집행 절차를 개시한 사건입니다. 일반적인 강제경매의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되며, 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 상태로 매각될 가능성이 높습니다. 다만, 상세한 권리관계는 등기부등본 및 법원 공고를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 신림동은 관악구 내에서 대학가와 주거지가 어우러져 전통적으로 주목받아온 지역입니다. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역으로, 근린생활시설 또한 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 최근 관악구 부동산 시장 전반의 거래량 감소와 가격 하락세가 나타나고 있으나, 신림동 자체는 지역 내에서의 수요와 공급에 따라 개별 단지별, 물건별 편차가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 "서울남강중학교"가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로, 시내 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이는 건물 높이가 7층 이하로 제한될 수 있음을 의미합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 제한이 있습니다. 제2종 일반주거지역(7층 이하) 규제는 최근 완화되는 추세이나, 개별 사업 시에는 관련 법규 및 지자체 조례를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

"임대관계는 미상"이라는 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 또한, "제2종일반주거지역(7층 이하)"이라는 용도지역 제한으로 인해 향후 재건축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있으나, 관련 규제 완화 동향도 고려해야 합니다. 검색 결과에서 해당 주소지 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 및 주변 거래 동향을 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 제2종 일반주거지역(7층 이하)이라는 용도 제한이 있으나, 배우고 생활하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 강제경매 물건으로 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대차 관계 등은 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. 최근 부동산 시장의 하락세 속에서 투자 가치를 신중하게 평가해야 할 시점입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 신축급 다세대주택: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

2. 안정적인 주거 환경: 서울남강중학교 인근의 주거지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 강제경매 물건: 일반적으로 권리 관계가 비교적 깨끗한 상태로 매각될 가능성이 높습니다.

4. 추후 규제 완화 가능성: '2종 7층' 규제 완화 추세에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

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*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 권리 분석, 등기부등본 확인 등 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계