나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경61063 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2023.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일 2019.11.05)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 "용마산로8길", 동측으로 "긴고랑로41길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 67-10, 2층 203호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2023타경61063 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 365,000,000원입니다.

건물은 2019년 11월 5일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 27.18㎡ (약 8.22평)이며, 건물 면적은 38.24㎡ (약 11.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "중곡4동주민센터" 북동측 인근 주택지대에 속합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남측 및 서측으로 "용마산로8길", 동측으로 "긴고랑로41길"에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인되며, 여러 건의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소 기준 권리는 중랑세무서장의 압류 등기(갑3)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 관련 내용입니다. 등기부상 을구 3번으로 주택임차권(임은경, 보증금 345,000,000원, 전입 2021.01.21)이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 확정일자(2020.12.02)를 받았음에도 불구하고, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금 345,000,000원은 인수되지 않으며, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

결론적으로, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 중곡동 일대의 다세대주택은 신축 연도 및 면적, 층수에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

2026년 3월 거래된 백악관village(2014년 건축, 54.13㎡)는 470,000,000원에, 삼성아트빌라(2001년 건축, 62.54㎡)는 450,000,000원에 거래되었습니다 [cite: json].

본건은 2019년 건축으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 365,000,000원(38.24㎡ 기준, 약 954만원/㎡)은 주변 신축 건물 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 중곡초등학교, 중흥초등학교, 중곡중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 용마산 근린공원과 어린이대공원이 가까워 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

주변 지역은 주택가로 구성되어 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역은 주로 주택가로 구성되어 있으며, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 권리 관계는 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정평가서 요약에 따르면 건물 내부 확인이 정확하지 않아 집합건축물대장상 현황도면이나 외부 관찰, 주변 탐문에 의해 작성되었으며, 내부 구조도가 실제와 상이할 수 있어 경매 입찰 시 재확인이 필요합니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 해당 물건이 추가적인 복잡성을 가질 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 관련 세부 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 추정되었던 권리가 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

건물 내부 상태에 대한 재확인이 필요하며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 사항은 추가적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

서울시 내 주거지로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 365,000,000원을 기준으로, 신축 연식 및 주변 시세, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 사항으로 인해 경쟁률이 예상보다 낮을 수 있으나, 내부 상태에 대한 불확실성을 감안하여 적정 수준의 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가는 330,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.