나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경60534 [1] 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2023.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "어린이대공원역(7호선)" 남측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

대상건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이
소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건물내 4층 405호로서,
사용승인일은 2019.07.25입니다.

이용상태

도시형생활주택원룸형입니다.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

화양동 111-88외 5필지 일단으로 주상복합건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 능동로 및 북측으로 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지1,
도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


토지2,
도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


토지3,
도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)


토지4, 토지5, 토지6
도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향
되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.
2) 임차권설정(주택임차권/임차보증금 189,000,000원)
-출처 등기사항전부증명서(발행일:2023.12.06)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경60534 (1)

3. 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 111-88, 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 405호

4. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건물 내 4층 405호

5. 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

6. 사용승인일: 2019년 7월 25일

7. 감정가: 227,000,000원

8. 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평) - 토지 지분

9. 건물면적: 20.66㎡ (약 6.25평) - 건물 전용면적

10. 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

11. 매각대상: 기타

12. 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

13. 토지이용계획 및 제한상태

* 모든 토지 필지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 추가 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종사항 성동교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역

* 일부 필지: 도로(접합), 건축선(2019-03-12)

14. 건축물 정보

* 건물명: 신원리브웰 화양동 주상복합

* 주용도: 제2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔 36호), 도시형생활주택 원룸형 28호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하2층/지상11층

* 연면적: 2570.818㎡

* 건폐율: 59.91%

* 용적률: 358.96%

2. 입지조건

3. 위치: 서울특별시 광진구 화양동 소재 "어린이대공원역(7호선)" 남측 인근에 위치합니다.

4. 주위 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 교통:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북서측으로 능동로 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

4. 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매입니다.

5. 말소기준권리: 2023.11.22. 접수된 임의경매개시결정 (갑4)으로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

6. 주요 권리 분석:

* 등기사항전부증명서 상 을구 1번 주택임차권(채권액 189,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 2020-11-16

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 특이사항: "2023.11.30. 접수 제171816호로 경료된 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

4. 상권분석

5. 건물 구성: 본 건물은 제2종근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 원룸형으로 구성된 주상복합입니다.

6. 본건 위치: 어린이대공원역 인근 역세권으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

7. 주변 거래 사례 분석 (2026년 4월 기준):

* 인근 세종에버그린(2018년식, 27.42㎡)의 최근 실거래가는 30,800만원 ~ 33,000만원 수준입니다. 이는 약 371만원 ~ 397만원/㎡ (약 1,220만원 ~ 1,310만원/평)에 해당합니다.

* 본건의 전용면적은 20.66㎡ (약 6.25평)으로, 이를 평당 370만원 ~ 400만원으로 환산 시 약 23,125만원 ~ 25,000만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

8. 종합: 본건의 감정가(227,000,000원)는 주변 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매수 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 버스 노선도 다양하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

7. 편의시설: 어린이대공원이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

8. 건물 시설: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 승강기, 기계식 주차장 등을 갖추고 있으며, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

9. 주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 젊은 층 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

7. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 을구 1번 주택임차권(김채연, 189,000,000원)은 대항력이 있으며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에 산정되었을 가능성이 높으며, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 확정됩니다.)

8. 형식적 경매: 경매 사유가 청산을 위한 것이므로, 일반적인 강제경매나 임의경매와는 절차적 차이가 있을 수 있으나, 실질적으로는 부동산 처분을 통해 채권을 변제하는 과정입니다.

9. 토지 이용 계획 상 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. (이러한 규제는 해당 지역의 일반적인 사항일 수 있으나, 구체적인 개발 행위 시 확인이 필요합니다.)

10. 건축선 관련 사항: 일부 토지에 건축선이 지정되어 있어, 향후 건축 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 역세권 입지에 비교적 신축인 소형 주택으로, 자체적인 투자 가치는 있다고 판단됩니다.

9. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 189,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

10. 정확한 인수 금액 확인을 위한 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

9. 역세권 소형 주택: 젊은 층의 수요가 꾸준한 어린이대공원역 역세권에 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

10. 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

11. 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교 시 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 보이며, 임차인 보증금 인수 리스크를 해소할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 분석 근거:

* 감정가: 227,000,000원

* 인수 가능 임차인 보증금: 189,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

* 주변 시세 (20.66㎡ 기준): 약 231,250,000원 ~ 250,000,000원

11. 예상 입찰가:

* 본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 만약 보증금 189,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 총 매수 비용은 416,000,000원 (감정가 227,000,000원 + 임차보증금 189,000,000원)으로, 이는 주변 시세를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 따라서, 본 입찰가는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받아 매수인이 인수할 보증금이 없다는 가정 하에 산정되어야 합니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없을 경우, 감정가(227,000,000원)는 주변 시세 하단에 위치하여 매력적인 수준입니다.

* 그러나 권리 관계의 불확실성 및 시장 변동성을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준에서 5~10% 정도의 안전마진을 포함하여 240,000,000원 을 입찰가 상한선으로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 임차인의 배당 결과를 반드시 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.