나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경58135 [1] 서울특별시 송파구 송파동 183-1 성보팰리채 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2023.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "가락고등학교" 남서측 인근에 위치한 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 "송파역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2020.09.09)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 벽타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현황 주거용으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 송파대로36가길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본 건 집합건축물대장 전유부상 주택과-33247호(2021.07.29.)에 의거 위반건축물 기재되어 있으며 [위반내역: (501호) 판넬/판넬, 주거, 24㎡] 본건 현장조사 상 위반건축물 부분은 주거용으로 이용중인 바 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본 건 집합건축물대장 전유부상 위반건축물 등재되어 있음(주거 24㎡, 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경58135 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 183-1 성보팰리채 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 360,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 선순위전세권, 위반건축물

주의사항: 본 건 집합건축물대장 전유부상 위반건축물 등재되어 있음 (주거 24㎡, 감정평가서 참조).

사용승인일: 2020.09.09

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "가락고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "송파역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 5층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 9월 9일입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 벽타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 5미터 내외의 송파대로36가길과 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2023타경58135) (접수일자: 2023-09-04)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위번호 3번: 2021.04.21. 접수된 전세권설정 등기 (권리자: 김남훈, 권리금액: 400,000,000원). 본 건 매각 후에도 인수됩니다.

* 을구 순위번호 4번: 2023.04.10. 접수된 주택임차권 등기 (권리자: 김남훈, 보증금: 400,000,000원). 대항력 있는 임차인이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

위 권리 내역을 종합하면, 매수인은 약 800,000,000원의 채무(전세권 및 임차보증금)를 인수할 가능성이 높습니다.

등기부채권 총액은 800,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-02-04

배당신고일자: 2023-04-10

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 전세권 설정도 함께 보유하고 있으며, 보증금 전액 인수 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 지역 특성상 소규모 상가 및 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

주요 상권은 송파역을 중심으로 형성된 일반 상업지역의 상권과 비교했을 때, 본건 위치는 다소 배후 주거지 특성이 강한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 가락고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 8호선 송파역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주거 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 매각 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있는 중대한 하자가 될 수 있습니다. (주거 24㎡)

* 인수되는 권리 (총 800,000,000원): 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각 후 인수되므로, 이를 합한 총 부담액이 막대합니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이며, 경매의 주요 위험 요소입니다.

* 감정가 대비 높은 인수 채권: 감정가 3억 6천만원 대비 인수되는 채권 총액이 8억원이므로, 해당 물건의 실질적인 가치 평가 및 투자 판단에 매우 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

하지만, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 더불어, 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인으로 인해 약 8억원에 달하는 막대한 채무를 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험을 안고 있습니다.

특히, 인수되는 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 권리 분석에 따른 위험 부담이 매우 큰 물건으로 판단됩니다.

향후 매각 과정에서 배당을 통한 인수 채권의 일부 변제 가능성 등을 면밀히 검토해야 하나, 현 시점에서는 부담액이 매우 커 투자가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 역세권 위치: 지하철 8호선 송파역 인근으로 교통이 편리한 입지입니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하는 건물입니다.

* (단, 위에서 언급된 잠재적 리스크가 투자 가치를 크게 상쇄합니다.)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 360,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려하면 시장 가격은 약 355,000,000원 ~ 365,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나, 위반건축물 등재와 약 8억원에 달하는 인수 채무(전세권, 임차보증금)를 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 채무)은 부동산의 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 본 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

인수되는 보증금을 제외하고, 물건 자체의 가치와 위반건축물로 인한 디스카운트 등을 고려하여, 180,000,000원 수준으로 예상 입찰가를 제시합니다.

이 경우, 낙찰자가 부담하게 될 총 예상 비용은 약 980,000,000원 (입찰가 180,000,000원 + 인수 채무 800,000,000원)이 됩니다. 본 금액은 현재 부동산 시장 가치(약 3억 6천만원)를 현저히 상회하므로, 투자 시 극도의 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.