나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57712 [1] 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층504호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57712 [1] 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층504호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매7계 2023타경57712 | 소재지: 서울특별시 광진구 동일로 294, 5층504호 (군자동,뫼비우스) | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 26,801,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층504호 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경57712 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 312,000,000원

토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

토지 지분율: 1670

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.21㎡ (약 10.95평)

건물 지분율: 3621

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

현재 최저입찰가: 33,501,000원 (감정가의 11%)

유찰 횟수: 9회 (2025년 12월 1일 기준)

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "군자동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하고, 북서측으로는 광대로, 북동측으로는 세로변 도로와 각각 접하여 도로 조건이 양호합니다. 지하철 5호선 군자역이 인근에 위치하며, 5호선과 7호선의 환승역으로서 강남, 종로, 잠실 등 주요 업무지구로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 광진구는 현재 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로, 소유자이자 채무자인 박OO의 재산에 대해 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청으로 개시되었습니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 특별히 인수해야 할 부담이나 복잡한 권리 관계는 없어 보입니다. 하지만 경매 절차는 복잡하고 변경될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 등기부등본을 통해 권리 변동 사항 및 말소 기준 권리 등을 최종적으로 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

군자동 일대는 오피스텔 및 주거 시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기반으로 합니다. 특히 군자역 역세권을 중심으로 최근 카페, 디저트 전문점, 레스토랑 등이 들어서며 '신흥 상권'으로 떠오르고 있으며, 젊은 층에게 인기가 많습니다. 성수동, 연남동 등 타 트렌디 지역 대비 상대적으로 낮은 임대료와 권리금으로 인해 예비 창업자들에게 대체 투자처로 주목받고 있습니다. 은행, 의류, 통신 등 다양한 업종이 분포되어 있으며, 이면도로에는 먹자골목과 작은 규모의 재래시장도 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 504호에 위치하며, 2019년 6월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 전용면적 36.21㎡(약 10.95평)의 오피스텔로, 내부에는 급배수/위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 다세대주택(16세대) 및 오피스텔(14호)로 구성되어 있습니다. 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 세종대학교, 어린이대공원 등이 인근에 있어 주거 환경도 좋습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 관련 법률에 따라 다음과 같은 제한이 있습니다: 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항 건축과 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(2019-03-12, 자세한 사항은 건축과 문의). 특히 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등이 있을 수 있으므로, 건축 관련 부서에 문의가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

무엇보다 본건은 9회 유찰된 이력이 있으며, 현재 최저입찰가가 감정가의 11%에 불과한 33,501,000원이라는 점은 주목해야 할 부분입니다. 이러한 낮은 가격은 물건 자체의 문제, 권리 관계의 복잡성, 혹은 입찰자들이 간과한 중대한 하자 등이 있을 가능성을 시사할 수 있습니다. 또한, 다양한 법률적 제한 사항(대공방어협조구역, 건축선 등)이 존재하므로, 신축 또는 증축 등 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 임장 시 현장 상태, 공실 여부, 미납 관리비, 누수 및 결로 등 건물 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 물건지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. [cite: search results analysis]

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자동의 더블역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 군자역 일대는 상권이 활성화되고 있으며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 그러나 9회 유찰이라는 점과 여러 법규적 제한 사항들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 본 건의 낮은 최저 입찰가는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있으나, 철저한 사전 조사와 현장 답사를 통해 숨겨진 문제점을 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* **역세권 프리미엄:** 지하철 5호선/7호선 군자역 도보권으로, 더블 역세권의 입지적 강점을 누릴 수 있습니다.

* **상권 성장 잠재력:** 최근 트렌디한 상권으로 발전하고 있어 향후 시세 상승 및 임대 가치 증대가 기대됩니다.

* **저가 매수 기회:** 9회 유찰로 인한 매우 낮은 최저 입찰가는 시세 대비 현저히 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* **신축 건물:** 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* **안정적인 임대 수요:** 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 뒷받침됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계