나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경125502
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5라길 142, 제6층 제601호 (화곡동, 아줄리움)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2023타경125502 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5라길 142, 제6층 제601호 (화곡동, 아줄리움) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 146,944,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 평가액

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경125502 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제6층 제601호이며, 감정가는 2억 8,700만 원으로 평가되었습니다.

전용면적은 건물 $29.54\text{m}^2$ (약 8.94평)이고, 대지권은 $18.84\text{m}^2$ (약 5.70평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 6층에 위치하며, 방 1개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성된 소형 다세대주택입니다.

1.2. 건물 및 구조 현황

건물은 철근콘크리트구조로 지어졌으며, 외벽은 벽돌타일 및 현무암 등으로 마감되어 있고 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다. 승강기, 화재탐지기, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형에 준하며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 진입 및 통행은 용이한 편입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재되어 있는 주거지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황 역시 보통인 편입니다. 주요 상업시설 및 업무지구와의 접근성을 고려할 때, 직장인 및 신혼부부 등 소형 주택 수요자에게 적합한 입지로 판단됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

화곡동 일대는 주거 수요가 집중된 '빌라촌'이 형성되어 있으며, 주변 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 특히, 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

용도지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 주거 환경의 안정성이 확보되어 있으나 김포공항 인근의 특성상 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어 고도 제한이 적용될 가능성이 높습니다. 이는 향후 재개발 시 고층 아파트 건축이 어렵다는 단점이 될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (특이사항)

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 이OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

*최대 특이사항이자 투자 포인트:*

'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 주의사항이 있습니다. 이는 해당 주택의 임차인 관련 권리를 주택도시보증공사가 정리하고 매수인에게 대항력을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각을 진행한다는 의미입니다. 이는 매수인이 낙찰 후 명도(집을 비우는 과정) 및 임차인 권리 관계에 대한 법적 부담을 최소화할 수 있게 되어, 권리적으로 *매우 안전한* 물건으로 평가됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

*물리적 리스크:* 공부와의 차이는 없으며, 건물의 구조 및 설비 상태는 보통입니다. 소형 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 환경이나 도로 폭(6m)이 다소 협소할 수 있습니다.

*지역적 리스크:* 강서구 화곡동은 과거 전세사기 피해가 집중되었던 지역으로 부동산 시장의 인식 악화로 인한 매각률 저조 현상이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 대항력 포기 조건으로 권리상 리스크가 해소된 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

*혐오시설 검토:* 주변에 대규모 화장장, 폐기물 처리장 등 일반적으로 기피하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일부 지역은 다세대·연립주택 밀집 지역의 특성상 비행청소년 관련 신고나 단순 절도 신고 등이 다수 발생하여 '생활안심 디자인 마을'이 조성된 사례가 있으며, 주거 밀도가 높다는 점을 인지해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택으로, 신정초등학교 인근의 양호한 주거 입지 여건을 갖추고 있습니다. $29.54\text{m}^2$ (약 8.94평)의 소형 평형은 최근 1~2인 가구의 실수요 및 임대 수요가 꾸준한 상품입니다.

가장 큰 장점은 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로, 경매 투자 시 가장 큰 부담인 임차인 권리(명도) 문제를 사전에 해소시켜 권리 관계가 매우 깨끗한 *A급 안전 물건*으로 분류할 수 있습니다. 감정가 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 권리 안정성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 문제나 명도 소송에 휘말릴 위험이 거의 없습니다.

2. 소형 주택 수요: $8.94$평의 소형 면적으로 1~2인 가구에 적합하며, 임대 수익 확보가 용이합니다.

3. 입지 기본기: 학교와 상업시설이 혼재된 주거 지역으로, 생활 편의성이 양호하며 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

4. 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 깨끗한 권리관계로 인해 실거주자는 명도 부담 없이 입주 가능하며, 투자자는 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계