나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경55082 [1] 서울특별시 송파구 문정동 102-14 다소니 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2023.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울문덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(8호선 "문정역")
이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일 : 2020년 11월 04일)

외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제
한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

공부와 별다른 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경55082 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 102-14 다소니 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물 정보:

건축년도: 2020년 11월 04일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지상 6층 중 2층 201호

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지 지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

건물 지분: 36.19㎡ (약 10.95평)

1.4. 매각 정보

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울문덕초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 8호선 "문정역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형으로, 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 임차인 현황

채권자: 박OO

본건에는 대항력 있는 임차인 박상길이 존재합니다.

임차인 박상길 정보:

보증금: 405,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 14일

확정일자: 2020년 12월 07일

대항력: 있음

상기 임차인은 주택임차권 등기가 되어 있으며, '물건명세서 참고사항'에 따르면 배당에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

주의: 임차인의 보증금(405,000,000원) 전액이 배당되지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 해당 금액을 인수한다고 가정하고 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2023년 02월 02일자 박상길의 전세권 설정 (을3).

기타 권리:

박상길 전세권 (을3, 405,000,000원) - 말소기준

박상길 근저당 (을2, 25,000,000원) - 말소

박상길 임의경매 (갑6, 25,000,000원) - 말소

하나카드 가압류 (갑7, 7,212,717원) - 말소

박상길 임의경매 (갑8, 405,000,000원) - 말소

반포세무서장 압류 (갑11) - 말소

주택임차권 (을3, 405,000,000원) - 말소 예정이나, 배당 여부에 따라 인수될 수 있음.

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 매매, 주택임차권, 전세권설정, 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 순차적으로 기재되었으며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 상기 명시된 주택임차권(을구 순위번호 3번)은 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 중복 병합 사건으로, 대항력 있는 임차인 박상길이 존재하며 선순위 전세권 설정이 있었으나 해당 권리들은 말소될 예정입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 박상길의 주택임차권(보증금 405,000,000원)이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 송파구 문정동 일대 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 15일 거래: 전용면적 22.83㎡, 4층, 280,000,000원 (약 1226만원/㎡)

2026년 5월 1일 거래: 전용면적 40.79㎡, 2층, 358,000,000원 (약 878만원/㎡)

2026년 7월 3일 거래: 전용면적 39.36㎡, 3층, 520,000,000원 (약 1321만원/㎡)

본건은 전용면적 36.19㎡ (약 10.95평)입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 1000만원/㎡ ~ 1300만원/㎡ 범위로 추정됩니다.

면적 36.19㎡를 기준으로 할 때, 대략 361,900,000원 ~ 470,470,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 400,000,000원입니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물의 사용승인일은 2020년으로 비교적 신축에 속합니다.

최근 거래 사례 중 39.36㎡ 면적이 520,000,000원에 거래된 사례(약 1321만원/㎡)는 본건 면적과 유사하며, 층수도 3층으로 유사하여 참고 가치가 높습니다.

반면, 40.79㎡ 면적이 358,000,000원에 거래된 사례(약 878만원/㎡)는 단위 면적당 가격이 낮아, 건물 상태, 층수, 향 등 추가적인 요인이 작용했을 가능성이 있습니다.

본건의 감정가 400,000,000원은 면적 36.19㎡ 대비 약 1105만원/㎡로, 최근 고가 거래 사례(1321만원/㎡)보다는 낮지만, 평균적인 시세 범위 내에 있습니다.

다만, 상기 분석된 시세는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 위험 요인을 제외한 가격입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"서울문덕초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 혼재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

임차인 박상길은 대항력이 있으며, 보증금 405,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 본건 경매에서 가장 큰 위험 요소입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '물건명세서 참고사항'의 주택임차권 인수 가능성 문구와 상반되므로, 반드시 최종 배당표 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 진행되어 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

과밀억제권역, 군사시설 보호구역 등 일부 법적 규제로 인해 향후 토지 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 초등학교 및 지하철역 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

최근 주변 시세도 준수하게 형성되고 있어 잠재적인 가치가 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 405,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 본건의 가장 치명적인 위험 요소입니다.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가적인 자금 투입이 불가피하므로, 인수 금액과 본건의 실제 가치를 면밀히 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 8호선 문정역 이용이 편리한 역세권에 위치하여 향후 가치 상승 기대감이 있습니다.

8.2. 신축 건물

2020년 사용승인된 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 감안하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 위험 요인 상쇄 후에도 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정가

최근 주변 시세 (약 1000만원/㎡ ~ 1300만원/㎡)와 본건 면적(36.19㎡)을 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 361,900,000원 ~ 470,470,000원으로 추정됩니다.

감정가 400,000,000원은 이 범위 내에 있습니다.

9.2. 위험 요인 반영

본건의 가장 큰 위험은 대항력 있는 임차인의 보증금 405,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, '물건명세서 참고사항'의 명백한 인수 가능성 문구를 반드시 확인해야 합니다.

따라서, 보증금 인수액 405,000,000원을 고려하면, 본건의 실질적인 매입 가능 가격은 매우 제한적입니다.

안정적인 투자를 위해서는, 예상되는 실질 인수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

9.3. 권장 입찰가 범위

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있고, 만약 임차인 보증금 405,000,000원이 모두 배당되어 인수 위험이 없다면, 본건은 감정가 400,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이 경우, 시세 및 감정가를 고려하여 약 360,000,000원 ~ 400,000,000원 내외에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만, 405,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실질적인 매수 가능 가치는 0원에 가깝거나, 매수인이 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확실한 증거가 있을 때만 신중하게 접근해야 합니다.

가장 중요한 것은, 본 경매 물건의 보증금 인수 여부를 법원 또는 관련 기관을 통해 명확히 확인하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.