나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경54843 [1] 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층103호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경54843 [1] 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층103호 판매시설 경매

• 사건번호: 2023타경54843
• 주소: 서울특별시 강동구 천호대로 1095, 지하1층103호 (천호동,현대코아아파트)
• 감정가: 288,300,000원
• 최저가: 60,461,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 판매시설

서울동부지방법원 경매6계 2023타경54843 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호대로 1095, 지하1층103호 (천호동,현대코아아파트) | 감정가: 288,300,000원 | 최저가: 60,461,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울동부지방법원 2023타경54843 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경54843 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 565 현대코아아파트 지하1층 103호

용도: 판매시설 (단, 현황 및 공부상 위반 사항 존재)

감정가: 288,300,000원

토지 면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 218.80㎡ (약 66.20평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 노OO

1.2. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 본건 남서측으로는 왕복 10차선 도로인 천호대로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.3. 입지 조건:

본건은 "동신중학교" 남측 인근에 위치하며, 역세권에 해당하는 강동역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 천호대로를 통한 자동차 접근성 또한 뛰어나 물류 이동 및 고객 방문에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석:

매각 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 채무자 및 소유자에 대한 정보가 제공되었으나, 상세한 권리관계 및 인수되는 권리에 대한 파악은 추가적인 확인이 필요합니다. 경매 진행 시 해당 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

1.5. 상권분석:

본건이 소재한 지하 1층은 현재 "오페라 궁"이라는 상호명으로 이용 중이며, 위락시설로 활용되고 있습니다. 이는 판매시설이라는 공부상 용도와는 차이가 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권의 활성화 가능성은 존재하나, 현 시설의 불법 용도 변경은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.6. 생활정보:

강동역 인근의 천호동 지역은 다양한 편의시설과 교통 인프라를 갖추고 있어 생활이 편리한 지역입니다. 아파트, 오피스텔, 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.7. 잠재적 리스크:

가장 큰 리스크는 공부상 용도는 판매시설이나, 현황 및 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 즉, 판매시설에서 위락시설로 무단 용도 변경된 상태이며, 이는 향후 원상 복구 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 또한, 현재 "오페라 궁"(위락시설)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 해당 시설의 운영 상황 및 법규 위반 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견:

본건은 강동역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 공부상 용도와 현황의 불일치 및 위반건축물 등재라는 명확한 법적 하자를 안고 있습니다. 현재 위락시설로 사용되고 있는 점을 감안할 때, 향후 법규 위반 사항을 해소하고 적법한 용도로 전환하는 데 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 따라서 투자 가치 판단 시 이러한 위험 요소를 최우선으로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트:

1. **탁월한 입지**: 강동역 역세권이라는 점과 천호대로변에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

2. **잠재적 개발 가능성**: 현재의 법적 문제를 해결한다면, 일반상업지역 내 위치하여 향후 용도 변경이나 재개발 등을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며, 법규 문제 해결이 선행되어야 합니다.)

3. **주변 상권 활성화**: 지역 내 상업 및 주거 시설이 복합적으로 발달하여 기본적인 상권 수요는 존재합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에는 일반적인 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 자체의 용도가 위락시설로 무단 변경된 점은 유의해야 할 사항입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계