나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경124189 [1] 서울특별시 강서구 공항동 684-1 참터골든빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경124189 [1] 서울특별시 강서구 공항동 684-1 참터골든빌 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2023타경124189 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로7길 57, 제6층 제602호 (공항동, 참터골든빌) | 감정가: 390,000,000원 | 최저가: 199,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 평가액

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경124189 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 684-1 참터골든빌 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (총 6층 중 6층, 복층 구조)

감정가: 390,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

1.2. 면적 및 구조 분석

본건은 공부상 전유면적 외에 복층구조의 다락층(제시외 건물)이 별도로 존재하여 실사용 면적이 큰 것이 특징입니다.

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물 전유면적: 33.80㎡ (약 10.22평)

건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.07평)

실사용 예상면적: 63.80㎡ (약 19.30평, 복층 포함)

건물은 철근콘크리트구조의 경사슬라브지붕 6층 건물로, 엘리베이터가 설치되어 있어 주거 편의성이 양호합니다. 내부적으로 거실 및 안방 발코니가 확장되어 있어 실내 공간 활용도가 높습니다.

1.3. 현장 조사 요약

위치는 송정중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지입니다. 건물의 이용상태는 다세대주택으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 거주자 폐문 부재로 내부 상태는 도면 및 외부 관찰, 인근 탐문으로 조사되었으므로 실제 현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하여, 서울 서남권 내 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 공유하며, 특히 김포공항 및 마곡지구와 인접하여 직주근접 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 주위환경은 보통 수준이나, 광역 교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 용이합니다. 인근 "공항동송정중학교" 정류장 기준 약 5분 거리에 있으며, 지하철의 경우 신방화역(9호선)이 약 8분, 송정역(5호선, 9호선, 공항철도)이 약 14분 거리에 위치하여 트리플 역세권 이용이 가능한 준수한 입지입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

인근에는 송정중학교를 포함한 교육시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 수준입니다. 다수의 버스 노선이 인근을 경유하고 있어 서울 시내 및 경기, 인천 방면으로의 이동이 편리하여, 전반적인 생활 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 특히 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있어 고도제한을 받고 있습니다. 이는 일조권 및 조망권에 유리할 수 있으나, 향후 재개발/재건축 시 용적률 제약 요인이 될 수 있습니다.

잠재적 지역 리스크로, 강서구/마곡지구 일대에서는 마곡열병합발전소(서남집단에너지시설) 및 수소생산(충전)기지 건설과 관련하여 지역 주민들의 반대 및 갈등이 발생하고 있습니다. 해당 시설들이 본건 소재지와 직접적으로 인접한 것은 아니나, 광역 강서구의 비선호 시설 집중 문제로 인해 지역 이미지 및 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본건은 채무자 겸 소유자 이OO의 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 경매 진행 시 반드시 말소기준권리를 확인하여 인수 여부를 재검토해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

제시외 건물 포함: 공부상에 등재되지 않은 복층 구조의 다락층(30.00㎡, 약 9.07평)이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함되어 있으나, 추후 양성화 문제 또는 건축법상의 제재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인 관련: 가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 낙찰 후 주택도시보증공사의 보증금에 대한 인수 부담이 없다는 것을 의미하며, 입찰자에게 매우 유리한 권리 조건입니다. 다만, 실제 거주자의 인도 과정에서의 마찰 여부는 별도로 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

고도제한: 공항 주변 지역으로 인한 고도제한(제2종일반주거지역 7층이하, 수평표면구역)으로 재개발/재건축 등 장기적 개발 이익에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 다락층 포함 매각이나, 해당 부분이 건축법상 위반 건축물일 경우 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

지역 혐오시설: 마곡열병합발전소 등 광역 강서구 내 비선호 시설 이슈가 지역 전체의 가치에 미치는 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 시내에서 다세대주택으로는 비교적 넓은 실사용 면적(약 19.30평)을 제공하며, 엘리베이터를 갖춘 6층 중 최고층 복층 구조라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가 3억 9천만 원은 서울 강서구의 주거용 부동산 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 경매 리스크를 최소화하고 명도에 대한 부담을 덜어주는 매우 긍정적인 요소입니다.

4.3. 투자 포인트

1. 권리관계 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 미상인 임차인 관계에도 불구하고 명도 및 인수금 발생 리스크가 현저히 낮습니다.

2. 우수한 실사용 면적: 전용 10평대에 복층 다락층(제시외 9평 상당)을 더해 실사용 면적이 약 19평에 달해 소형 아파트 대체재로서의 경쟁력이 있습니다.

3. 교통의 편리성: 송정역, 신방화역, 김포공항역 등 다중 지하철 노선과 인접하여 서울 서부권 및 공항철도 이용이 용이한 준수한 광역 교통망을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계