나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경118467 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-83 타운캐슬 제비동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2023.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서,

외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 제시외건물ㄱ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임.

2) 본건 집합건축물대장(전유부)상 위반건축물(주택과-27802(2019.08.08.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축])로 등재되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경118467 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-83 타운캐슬 제비동 제6층 제603호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 270,827,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

집합건물대장상 건물명: 타운캐슬B동

건축일자: 2018년 신축, 2019년 6월 25일 사용승인

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.04㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공항 관련 구역으로 비행 소음 등 공항 이용에 따른 영향을 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 김OO (부동산강제경매)

말소기준권리: 갑구 5번 강서구의 압류 (2021-02-05)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김아리).

임차인 현황:

* 임차인: 김아리

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-14

확정일자: 2019-08-27

배당신고일자: 2021-11-11

대항력: 있음. 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김창수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음.

등기부채권 총액: 269,000,000원. (본 건 강제경매 채권자는 김OO입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

까치산역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 주변 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 마을버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주거환경: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김아리)의 보증금 269,000,000원 인수 가능성: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 철저한 권리 분석 및 예상 배당표 확인이 필수적입니다.

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

제시외 건물 및 위반건축물: 제시외 건물이 존재하며(20.04㎡), 건축물대장 상 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 등의 위험을 내포하고 있으며, 입찰 전 해당 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 운항 관련 소음 등 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

주요 투자 포인트는 역세권 입지와 신축 건물이라는 점입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 재매각, 제시외 건물 및 위반건축물 등재라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

특히 임차인 김아리의 보증금 269,000,000원은 감정가 270,827,600원과 거의 동일한 금액으로, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 실질적인 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 권리 관계 및 하자 사항에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 우수한 역세권 입지.

2019년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 실수요 및 투자 수요 모두 기대 가능.

제시외 건물 포함으로 인한 잠재적 활용 가치 (단, 위반건축물 여부 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 270,827,600원으로 평가되었으며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 269,000,000원입니다.

주변 유사 신축 건물(2018년식, 37.05㎡)의 최근 매매가가 30,000만원(3억원)인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본건은 재매각 물건이며, 위반건축물 등재 등 추가적인 리스크 요인이 있어 입찰 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다.

재매각 시 최저매각가격이 20% 하락할 경우, 최저가는 약 216,662,080원이 됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(269,000,000원)을 인수해야 하는 점을 고려하면, 매수인의 실질적인 총 투자금액은 입찰가 외에 인수 보증금을 포함하여 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치, 리스크 요인, 그리고 재매각이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. (본 입찰가는 법원에 납부하는 금액을 기준으로 하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 별도로 인수해야 하므로 총 실질 투자금액은 이보다 높아짐을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.