나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경114380 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 480-6 다안빌라트 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경114380 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 480-6 다안빌라트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2023타경114380 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13바길 8-16, 제3층 제302호 (화곡동, 다안빌라트) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 9,016,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경114380 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 480-6 다안빌라트 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

토지 지분율: 2076.0399999999995

건물면적: 33.94㎡ (약 10.27평)

건물 지분율: 3394

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 백OO

사용승인일: 2017.01.19

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 교육 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 백OO입니다. 경매 진행 시 매각물건명세서, 현황조사서 등 관련 서류를 통해 더욱 상세한 권리 관계를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택가와 학교, 그리고 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성될 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 대규모 상업 지역과는 거리가 있어 유동인구가 폭발적으로 많은 지역은 아닐 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 제3층에 위치하며, 2017년 1월 19일에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 서울신정고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상의 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 어떤 조건으로 거주하는지에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역은 소음 등의 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 해당하는 다세대주택입니다. 입지적으로는 학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 발생하는 문제점, 미확인된 임대차 관계, 그리고 토지이용계획상의 각종 제한 사항들은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 추가적인 조사를 통해 해결 방안을 모색할 수 있다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

건축된 지 얼마 되지 않은 건물이라는 점은 긍정적입니다. 만약 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제를 해결하고 주거용으로 합법적인 사용이 가능하다면, 지역 내 주택 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 신정고등학교와 인접해 있어 관련 수요층을 대상으로 한 투자도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 반드시 관련 리스크를 해소할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계