나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경112452 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2023.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2020.06.26)
- 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형에 유사한 완경사지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획
과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입
표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)
(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2023타경112452 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제5층 제502호

1.3. 건물명

모던하우스

1.4. 토지면적

13. 53㎡ (약 4.10평)

1.5. 건물면적 (전용면적)

24. 66㎡ (약 7.46평)

1.6. 용도

도시형생활주택 / 단지형다세대주택

1.7. 감정가

230,000,000원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 매각대상

토지 / 건물 일괄매각

1.10. 채권자

박

1.11. 사용승인일

2020년 06월 26일

1.12. 건물구조

철근콘크리트구조 평스라브 지붕

1.13. 층수

해당 층: 5층 / 총 7층 (지상)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.1. 3. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

* 총 7층 건물 중 5층에 위치

* 사용승인일: 2020년 06월 26일

* 건물 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

1.1. 4. 토지 정보

* 2필지 일단의 사다리형에 유사한 완경사지

* 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중

* 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 준주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (정심생활권)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (서울독산초등학교 인근)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

압류 (계양세무서장, 2023.05.16)

1.2. 2. 등기부 요약

* 소유권: 표영신 외 1명 (2020.07.10, 소유권보존)

* 임차권: 박지민 (을구 4번, 2023.01.10, 주택임차권, 225,000,000원)

* 전입일자: 2020.09.21, 확정일자: 2020.09.01

* 말소: 인수 (본 건 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다.)

* 강제경매: 박지민 (을구 4번, 2023.06.21, 228,476,712원) (말소 예정)

* 기타 압류 (국민건강보험공단, 부평세무서장 등)는 모두 말소 대상입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (박지민)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 임차보증금은 225,000,000원입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박지민)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 21일

* 확정일자: 2020년 09월 01일

* 배당신고일자: 2023년 01월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건은 독산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 단지형 다세대주택 및 도시형 생활주택이 주를 이루는 지역으로, 주거 기능이 강조되는 상권입니다.

1.3. 2. 주변 시설

* 주거시설: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등

* 근린생활시설: 상가 등

* 교육시설: 서울독산초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

1.3. 3. 최근 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 21.99㎡ (약 6.65평) 면적의 연립주택이 1.4억원(약 2105만원/평)에 거래되었고, 29.87㎡ (약 9.04평) 면적의 다세대주택은 3.25억원(약 3595만원/평)에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적(24.66㎡, 약 7.46평)과 비교했을 때, 최근 거래된 로얄팰리스5(29.87㎡)의 시세(3595만원/평)를 적용 시 약 2.68억원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 다만, 건물의 연식, 상태, 정확한 위치 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

* 서울독산초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육적으로 안전한 환경을 제공합니다.

1.4. 2. 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. "가축사육제한구역" 지정이 있으나, 일반적으로 소규모 시설에 해당합니다.

1.4. 3. 주거 환경

조용한 주거지역에 위치하며, 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박지민 씨의 보증금 225,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

1.5. 2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰자가 계약을 이행하지 않았음을 의미합니다. 유찰 사유(예: 높은 최저매각가격, 권리관계 복잡성, 입찰 참여자 부족 등)를 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 3. 특별 매각 조건

매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 설정되어 있어, 입찰 참여 시 더 많은 자금이 요구됩니다.

1.5. 4. 높은 총 투자 비용

감정가 2.3억원에 2.25억원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가에 따라 총 투자 비용이 부동산의 실제 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)에 해당합니다. 주변에 서울독산초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

하지만, 가장 치명적인 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 230,000,000원과 비교했을 때, 부동산 자체의 가치에 육박하는 금액으로, 낙찰가에 따라 막대한 손실이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 요구 조건 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2020년) 건물로 하자 보수 및 관리 부담이 적을 수 있습니다.

* 독산동 지역의 지속적인 개발 및 주거 수요를 고려한 장기적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 임차권으로 인한 잠재적 시세차익 (손실 위험이 훨씬 큼)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 225,000,000원으로, 감정가 230,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 약 3.25억원(29.87㎡ 기준) 이상에서 거래되고 있는 점을 감안할 때, 본 건물의 실제 시장 가치는 감정가인 230,000,000원에서 최대 260,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

총 투자 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 (225,000,000원)

손익분기점 = 물건의 실제 시장 가치

이익을 보기 위해서는,

낙찰가 + 225,000,000원 < 시장 가치

낙찰가 < 시장 가치 - 225,000,000원

따라서,

* 시장 가치를 230,000,000원으로 가정 시: 낙찰가 < 5,000,000원

* 시장 가치를 260,000,000원으로 가정 시: 낙찰가 < 35,000,000원

현실적으로 최저매각가격(추정 184,000,000원 ~ 230,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받기는 어렵습니다.

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 고려하면, 보증금만 수천만원이 필요합니다.

위의 분석을 바탕으로, 본 물건의 투자는 매우 신중해야 하며, 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 매우 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이보다 높은 금액으로 입찰 시, 인수해야 하는 보증금으로 인해 상당한 손실이 발생할 위험이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.