나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경113554 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제3층 제304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2023.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 ‘송정역’ 남측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 ‘송정역’ 및 노선버스정류장 등이
소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제304호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어있으나, 현황 다세대주택으로
탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역
지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생
정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어있으나, 외부관찰 및 탐문
조사 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었는 바, 경매참여시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나 외부관찰 및 탐문조사 결과 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경113554 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제3층 제304호

용도: 근린상가 (현황: 다세대주택 이용)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

주의사항: 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%), 공부상 용도와 현황 이용 상이

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 ‘송정역’ 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ‘송정역’ 및 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2023타경113554 강제경매개시결정 (2023-07-11)

임차인 현황:

* 임차인: 문소희

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-12

* 확정일자: 2018-09-17

* 대항력: 있음 (낙찰자가 인수)

등기부 현황:

* 소유권보존: 손용익 외 1명

* 공유자전원지분전부 이전: 홍경희 (매매)

* 주택임차권: 문소희 (보증금 205,000,000원, 전입 2018-09-12, 확정 2018-09-17) - 인수 대상

* 강제경매: 문소희 (205,000,000원) - 말소기준권리

물건명세서 참고사항:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(문소희)이 존재하며, 임대차보증금 205,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 에스엠파크빌 103동 3층 304호로, 집합건축물대장 상으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있습니다.

그러나 실제 외부 관찰 및 탐문 조사 결과, 본 건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 향후 용도 변경 신청 시 또는 임대차 관계 처리 시 이슈가 될 수 있습니다.

본건이 위치한 공항동 일대는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 송정역을 중심으로 기본적인 상권이 형성되어 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 송정역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다양한 노선의 버스정류장도 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 송정역 인근의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 주거지로서 필요한 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

* 건물 시설: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 가축사육제한구역 등 다수의 제한구역이 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 다세대주택으로 이용 중인 점은 추후 법적 문제 또는 행정 제재의 소지가 있습니다.

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 문소희의 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 발생한 이슈나 특별한 사정이 있었을 수 있습니다. 이는 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다수 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 초기 자금 부담이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 송정역 인근에 위치한 역세권 상가로, 감정가는 250,000,000원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인 문소희의 보증금 205,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

또한, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황(다세대주택)이 상이하여 이에 대한 주의가 요구됩니다.

재매각 물건이라는 점과 공항 관련 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 역세권 입지라는 점과 실제 주거용으로 활용되고 있어 임대 수요를 기대할 수 있다는 점에서 투자 가치를 일부 지니고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 실거주 및 임대 수요: 공부상 용도와는 달리 실제 다세대주택으로 이용 중이며, 이는 해당 권역 내에서 꾸준한 주거 수요가 있음을 시사합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 용도 관련 이슈 해결 시 가치 상승 잠재력을 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다.

이를 제외한 순수 본 건의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 250,000,000원에서 인수 보증금 205,000,000원을 제외한 실질 가치는 약 45,000,000원입니다.

리스크 요소를 감안하여, 해당 실질 가치 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이로 제안합니다.

낙찰 시 총 실지 부담액은 입찰가 + 인수 보증금 + 경매 관련 부대 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.