나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경105737 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경105737 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2023타경105737 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제201호 (독산동, 엠에스 빌) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 9,807,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2023타경105737 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 967-5 엠에스 빌 제2층 제201호이며, 용도는 다세대주택(현황 기준)입니다.

감정가는 223,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 건물의 전용면적은 31.26㎡(약 9.46평)이며, 토지 면적은 17.55㎡(약 5.31평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 7층 건물 중 제2층에 해당하고 2018년 8월 20일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

이용상태는 공부상 '사무실'이나, 현재는 '다세대주택(방2, 화장실1 등)'으로 이용되고 있으며, 도시가스 난방 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

특이사항으로 베란다 부분에 제시외 건물(판넬조 샷시창호 다용도실 약 5.85㎡, 약 1.77평)이 소재하나, 이는 이미 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경의 제반 수준은 보통입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 상권 분석

본건 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주요 간선도로와의 접근성 및 인근 노선버스정류장의 존재로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의 시설(소매점, 음식점 등)의 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 입지 특성상 광범위한 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

(검색 결과, 주변에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

2.3. 생활 정보

교통상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

교육 환경은 "서울문성초등학교"가 인근에 있어 학부모에게 유리하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로, 향후 주거지로서의 안정적인 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 송OO이 채무자 박OOOOOOOOOOOOO를 상대로 진행하는 부동산 강제경매 사건이며, 소유자는 박OO입니다.

부동산 강제경매는 채권 회수를 목적으로 하므로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계(말소기준권리, 임차인 현황 등)를 파악할 수 없으나, 권리분석 단계에서 인수되는 권리가 없는지 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 공부상 현황 차이 및 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(사무소)'이나, 현재는 '다세대주택'으로 주거용으로 이용 중입니다.

용도 변경을 하지 않은 상태로 주거용으로 이용할 경우, 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 등 행정 조치가 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 향후 주택 사용을 지속하고자 한다면 적법한 절차에 따른 용도 변경 가능성과 비용을 사전에 검토해야 합니다.

주의사항에 명시된 제시외 건물(베란다 다용도실)은 감정가에 포함되어 매각 대상이나, 해당 면적은 건축물대장상 면적에 포함되지 않은 부분이므로 이 또한 행정상 이슈가 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울문성초등학교 인근의 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 양호합니다.

실제 거주 목적으로 방 2개, 화장실 1개의 다세대주택으로 이용되고 있으나, 공부상 용도가 사무실(제1종근린생활시설)인 점은 가장 큰 리스크입니다.

입찰자는 감정가 대비 시세 및 용도 변경에 따른 비용 및 이행강제금 부담 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰 가격을 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역이며, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 양호합니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 도시가스 난방 및 승강기 설비 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

실수요 충족: 현황 주택(방2, 화1)으로 이용 중이므로, 용도 변경 문제만 해결된다면 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

리스크 관리: 용도 불일치로 인한 행정 제재 가능성이 있으므로, 이를 해소할 수 있는 낙찰가 산정 및 행정 절차 검토가 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계