나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경108446 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제104동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2023.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건내
제3층 제302호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택-14세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6미터 및 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경108446 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-201 양지마을 제104동 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브) 지붕, 지상6층건내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2018년 11월

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 23.82㎡ (약 7.20평)

* 건물면적: 33.46㎡ (약 10.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 239,000,000원 (2억 3천 9백만원)

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: (2022.06.24.) 서울남부지방법원 가압류 결정 (채권자: 김진운)

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 5번 전세권등기 (2022.02.04. 등기, 권리자: 이계선, 금액: 232,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김진운

* 보증금: 232,000,000원

* 전입일자: 2020-12-07

* 확정일자: 2020-11-20

* 대항력: 있음

* 임차인: 이계선

* 보증금: 232,000,000원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 미상이나 대항력이 있어, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 (종합)

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 그러나 을구 5번 전세권 (이계선, 232,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리이며, 대항력 있는 임차인(김진운, 이계선)의 보증금 역시 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

* 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인의 존재가 상반되므로, 실제 인수될 수 있는 보증금 규모에 대한 법률적이고 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건물(104동)은 2018년 11월 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 총 14세대입니다.

* 주차: 단지 내 총 주차 대수 40대 (104동 관련 주차 정보는 별도 명시되지 않음).

4.2. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 오류초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 오류동역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 주변에서 확인되지 않았습니다.

5.2. 주변 거래 사례 (시세 분석)

* 최근(2026년 3월) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 18.71㎡ (약 5.66평), 2012년식, 130,000,000원

* 36.44㎡ (약 11.02평), 1989년식, 190,000,000원

* 46.41㎡ (약 14.04평), 2019년식, 285,000,000원

* 본건(33.46㎡)의 감정가는 239,000,000원으로, ㎡당 약 714만원 수준입니다.

* 인근 2019년식 46.41㎡ 건물이 ㎡당 약 614만원, 1989년식 36.44㎡ 건물이 ㎡당 약 521만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 비교 사례 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, ㎡당 단가가 상대적으로 높아 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리

* 을구 5번 전세권 (이계선, 232,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

* 김진운과 이계선은 대항력이 있으며, 이들의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 위험이 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인의 존재 간의 명백한 모순이 존재하므로, 실제 부담액에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 권리분석상 특이사항

* 총 등기부채권액(606,000,000원)이 감정가(239,000,000원) 대비 높은 편입니다.

* 다수의 가압류 및 강제경매 채권은 말소될 예정이나, 인수되는 전세권과 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

* 토지 제시외 면적은 없습니다.

* 건물 제시외 면적은 없습니다.

* 본건 전유부분의 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 오류초등학교 인근에 있으며 지하철 1호선 오류동역 이용이 가능한 입지입니다.

* 감정가는 239,000,000원으로, 인근 유사 건물 시세 대비 ㎡당 단가가 다소 높게 책정되었습니다.

* 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(김진운, 이계선)과 매각으로 소멸되지 않는 전세권(이계선, 232,000,000원)의 존재입니다. 이로 인해 인수되는 보증금 규모가 불확실하며, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 법원의 배당 순서에 따른 결과일 수 있으나, 실제 낙찰자가 부담해야 할 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용이 적게 소요될 가능성이 있습니다.

8.2. 교통 편의성

* 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

8.3. 지역 개발 가능성

* 오류동 일대 재개발·재건축 사업 추진 가능성을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 최저 매각 가격: 239,000,000원 (명시되지 않아 감정가와 동일하다고 가정)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 47,800,000원

* 주요 고려 사항:

* 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 을구 5번 전세권(이계선, 232,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인(김진운, 이계선)의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 상반된 정보로 인해 실제 인수될 수 있는 총 보증금 규모를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

* 본건의 감정가는 ㎡당 약 714만원으로, 인근 최근 거래 사례(㎡당 약 521만~614만원)보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로 하더라도, 높은 감정가와 인수되는 권리(전세권)의 존재, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 위험 요소를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적인 관점에서, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 본 입찰가 제시는 인수 보증금 관련 추가 정보 확인 전 잠정적인 가이드라인이며, 실제 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 인수 보증금 규모를 확정하고 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.