나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경108033 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제101동 제1층 제103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2023.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상5층건 내 제1층 제103호로서,

외 벽 : 벽돌치장쌓기, 석재붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.(334-4번지 기준)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경108033 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제101동 제1층 제103호

채권자: 전OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 경매 정보

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

감정가: 291,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1) 후 여러 권리가 등기되었음. 말소기준권리는 2021년 12월 6일자 광명세무서장의 압류(갑3)임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전영현

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 3월 16일

확정일자: 2020년 2월 14일

대항력: 있음

비고: 주택임차권(을3) 등기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 압류(갑3, 2021-12-06)

매각으로 소멸되는 권리: 압류(갑3), 가압류(갑4), 강제경매(갑5), 압류(갑6), 압류(갑7) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매수인 인수 권리: 대항력 있는 주택임차권(을3)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 개봉동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같음.

- 2026년 3월 거래: 72.48㎡ (약 22평), 220,000,000원 (약 303.5만원/m²)

- 2026년 3월 거래: 53.37㎡ (약 16평), 100,000,000원 (약 187.4만원/m²) - 건축연도 1986년

- 2026년 4월 거래: 44.64㎡ (약 13.5평), 175,000,000원 (약 391.9만원/m²)

본건(37.80㎡, 2012년 건축)과 유사한 조건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 평당 약 300만원 ~ 390만원의 시세로 추정됨. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 11,500만원 ~ 14,800만원 범위로 예상됨. 이는 감정가 291,000,000원과는 상당한 차이를 보임.

4.2. 주변 개발 계획

별도의 개발 계획 정보는 없으나, 일반적인 택지 개발 및 주거 환경 개선 사업 등이 예상될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 서울개웅초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. 주변으로 주거 시설 외 상업 시설은 보통 수준으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

다세대, 다가구 주택 및 아파트가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(전영현)의 보증금 289,000,000원 인수 조건임. 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하며, 이는 막대한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

6.2. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매에서 유찰된 사유가 존재함을 시사함. 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 감정가 대비 시장 시세와의 괴리 등이 유찰 요인이 될 수 있음.

6.3. 특이사항

특별매각조건으로 매수 신청 보증금이 최저매각 가격의 20%임. 이는 일반적인 10%보다 높은 수준으로, 입찰 전 충분한 자금 확보 및 신중한 판단이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 강제경매 물건으로, 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택임. 감정가는 291,000,000원이지만, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 289,000,000원을 인수해야 한다는 점임. 이는 사실상 매수인이 해당 금액만큼의 추가 부담을 안고 낙찰받아야 함을 의미하며, 이는 감정가와 유사한 금액으로, 낙찰받을 경우 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 초과할 위험이 매우 높음. 또한 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근이 필요함을 나타냄.

8. 투자 포인트

본건의 경우, 현재 제시된 정보 하에서는 투자 가치가 매우 낮거나 위험성이 높은 것으로 판단됨. 만약 임차인의 보증금 문제가 경매 절차에서 완전히 해소될 수 있다는 명확한 근거가 있거나, 본건의 실제 시장 가치가 감정가보다 훨씬 높다는 분석이 뒷받침될 경우에만 고려할 수 있음. 하지만 현재로서는 높은 보증금 인수 부담으로 인해 투자가치보다는 위험 관리에 집중해야 할 물건임.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 115,000,000원 ~ 148,000,000원 범위임.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한 예상 입찰가는, 시장 가치 추정치 중 보수적인 관점에서 약 115,000,000원으로 제시함.

그러나, 이는 매수인이 실제로 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금 289,000,000원)이 404,000,000원에 달함을 의미하며, 이는 감정가(291,000,000원)를 훨씬 초과하므로, 본 입찰가로 낙찰 시 큰 손실이 예상됨. 따라서 본 물건은 신중한 재분석과 함께 현장 답사를 통해 임차인과의 직접적인 소통 및 권리관계의 명확한 확인이 필수적임.

* 주변 지역에 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 관련 제한 사항이 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.