나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경100565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경100565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경100565
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 78, 제5층 제503호 (화곡동, 까사지오)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매2계 2023타경100565 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78길 78, 제5층 제503호 (화곡동, 까사지오) | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 41,775,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경100565 (1)호이며, 부동산 강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건이며, 감정가는 2억 4,900만 원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 소재 까사지오 제5층 제503호 다세대주택입니다.

토지 면적은 16.75㎡(약 5.07평), 건물 면적(전용)은 27.38㎡(약 8.28평)이며, 모두 지분 매각이 아닌 전체 매각입니다.

2019년 10월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 치장벽돌 붙임으로 마감된 비교적 신축급 건물입니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 이상으로 판단됩니다. 특히 지하철 2호선 및 5호선 까치산역까지 도보로 약 10분 거리에 위치하고 있어 역세권의 이점도 누릴 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 식당 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주거지로서의 편의성이 높으며, 가까운 거리에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경도 무난한 편입니다.

3. 법적 및 재무 분석

3.1. 권리분석

본 건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건이며, 채무자는 주OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 다르므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특이사항 및 주의사항이 현재 보고서 상에는 없으므로, 등기부등본 및 현황조사서상 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획 상 '도시지역', '제2종일반주거지역(7층이하)'에 해당하여 용적률 및 건폐율이 비교적 양호한 편입니다.

다만, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등의 규제가 설정되어 있어, 향후 증·개축 시 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 강서구의 지역적 특성에서 기인하는 것입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획에 명시된 공항 관련 규제(수평표면구역 등)로 인해 항공기 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 쾌적도에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

또한, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 가까운 다세대주택이며, 전용면적 대비 감정가(2억 4,900만 원)는 화곡동 일대 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 주변에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 5층 중 5층인 점은 일조 및 조망에 유리할 수 있으나, 최상층의 장단점(누수 등)도 함께 고려해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 강서구 내에서 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

2호선과 5호선 환승역인 까치산역 도보권으로 직주근접성이 우수하여 임대 목적 투자에 적합합니다.

소액 투자로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회이며, 최근 주변 다세대주택의 실거래가와 비교했을 때 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계