나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경5394 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2023.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2016.05.31)

외벽: 석재붙임 등,
창호: 하이 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 일단지의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 무단용도변경(근린생활시설을 주택으로)을 원인으로 건축과-21095 (2017.08.08.)호에 의거 위반건축물 처분 받고, 시정완료(건축과-27538(2018.10.12.)호)된 바 있음. 그러나 현장조사 및 거주인 탐문에 의하면 기준시점 현재 주택으로 사용 중 인 것으로 조사됨. 본 감정에서는 일반적인 거래관행 및 효용가치를 종합적으로 참작하여 본건에 포함하여 평가하였으며, 추후 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생 여부 등에 관한 행적적 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 확인하시기 바람.

- 실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경5394 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 233,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.89㎡ (약 6.62평)

토지지분: 21.885㎡

건물면적: 36.57㎡ (약 11.06평)

건물지분: 36.57㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2016년 05월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울강서경찰서" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021년 02월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금2,008,000,000원) 입니다.

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문희택

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 21일

* 확정일자: 2018년 12월 21일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 문희택은 본건 경매 신청 채권자로 확인됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 명도 관련 절차 진행 시 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 경찰서가 위치하고 있어 치안 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있으며, 서울강서경찰서가 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설

인근에는 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있으며, 특별한 혐오시설은 감지되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 사항

본건은 무단 용도변경(근린생활시설을 주택으로)을 원인으로 위반건축물 처분을 받았으나, 시정 완료된 이력이 있습니다. 현재는 주택으로 사용 중인 것으로 조사되었으나, 향후 이행강제금 부과 또는 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 경매 참여 시 반드시 관련 행정기관을 통해 상세 내용을 확인하시기 바랍니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

상기 3.2. 항목에서 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2016년에 건축되어 신축 연식 대비 양호한 상태입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 위반건축물 이력 및 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 경매 참여 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 2억 3천 3백만 원으로 책정되었으며, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료와 본건의 감정가, 그리고 위반건축물 이력 및 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 80~85% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.