나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6090 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2023.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상7층 내 제3층 제301호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 실내인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경6090 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제301호 (도로명주소: 서울특별시 구로구 중앙로 87-9)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설 복합)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 14.53㎡ (약 4.40평)

토지지분: 14.53㎡ (약 4.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.09㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축년도: 2017년

층수: 해당 건물 지상 7층 중 제3층

건축물 구성: 공동주택 16세대, 제2종근린생활시설 8호 (해당 호실은 제301호)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 대중교통 이용은 지하철역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 편리할 것으로 예상됩니다.

주위환경: 서울오류초등학교, 서울개봉초등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 고척스카이돔이 있어 문화 및 체육시설 접근성이 양호합니다. 또한, 구로시장 등 재래시장과 편의시설이 분포해 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 박OO의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

등기부등본상 확인된 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2021-02-16, 권리금액 2,008,000,000원)

* 인수되는 권리:

- 임차인 박찬준: 주택임차권 (접수일자 2024-04-17, 권리금액 129,000,000원).

- 전입일자: 2018-02-05

- 확정일자: 2018-02-05

- 대항력: 있음

- 특이사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

4. 상권분석

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중인 것으로 파악되나, 임차인 현황상 주택임차권이 존재하며 전입신고가 되어 있어 실제 주거용으로 사용되었을 가능성이 있습니다. 건축물대장상으로는 공동주택(다세대주택)과 제2종근린생활시설(사무소)의 복합 건물로 기재되어 있습니다.

주변 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 29.59㎡)의 '골드리치빌'이 2026년 3월 23,300만원에 거래되었습니다.

- 본 건의 감정가는 138,000,000원이나, 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

교통: 인근에 버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 구로시장, 각종 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 인근에 분포합니다.

교육: 서울오류초등학교, 서울개봉초등학교 등이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

- 임차인 박찬준은 대항력이 있으며, 보증금 129,000,000원을 인수해야 합니다.

- 만약 경매 절차에서 임차인 보증금 전액이 배당되지 못하면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실제 인수가는 높아질 수 있습니다.

- 본 건의 감정가(138,000,000원)가 임차인 보증금(129,000,000원)과 큰 차이가 나지 않아, 최저매각가격 이상으로 낙찰될 경우 인수 보증금을 제외한 실제 매수 금액이 높아지는 점을 유의해야 합니다.

공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

건물 용도: 건축물대장상 공동주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도이며, 실제 이용 상태는 사무소로 조사되었으나 임차인 현황상 주택임차권이 존재하여 혼재 가능성이 있습니다. 이는 추후 활용 계획 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 고척동에 위치한 소담밸리 내 상가 겸 주택으로, 감정가 대비 주변 실거래가가 상당히 높은 편이어서 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(129,000,000원)이 감정가(138,000,000원)와 근접하여 낙찰받는 금액 외에 추가로 인수해야 할 금액이 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 법적으로 인수해야 하는 임차인 보증금을 고려한 총 인수 금액이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시장 가치 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮아 시세 차익 가능성이 있습니다.

도심 접근성: 서울특별시 구로구에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

복합 용도 건물: 주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해, 주변 시세(골드리치빌, 전용면적 29.59㎡ 기준 23,300,000만원)를 고려하였습니다.

만약 총 매입 비용(입찰가 + 인수 임차인 보증금)을 시세 수준인 23,300,000만원으로 맞추고자 한다면, 예상 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 목표 총 매입 비용 - 인수 임차인 보증금

예상 입찰가 = 233,000,000원 - 129,000,000원 = 104,000,000원

하지만, 본 건의 최저매각가격(감정가)은 138,000,000원입니다. 따라서 위에서 산출된 104,000,000원의 입찰가는 최저매각가격보다 낮아 입찰이 불가능합니다.

만약 최저매각가격인 138,000,000원으로 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 매입 비용은 138,000,000원(입찰가) + 129,000,000원(인수 보증금) = 267,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세(약 233,000,000만원)보다 높은 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 법적인 최소 입찰가를 고려해야 하며, 시세와의 차익을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 실질적인 투자 가치는 인수 보증금과 최저매각가격을 포함한 총 매입 비용이 주변 시세와 비교하여 경쟁력이 있을 때 발생할 것으로 보입니다. 현재로서는 최저매각가격 이상으로 입찰할 경우 시세 대비 메리트가 크지 않으며, 투자 시 높은 위험 부담을 감수해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.