나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6090 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6090 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경6090
• 주소: 서울특별시 구로구 중앙로 87-9, 제3층 제301호 (고척동, 소담밸리)
• 감정가: 138,000,000원
• 최저가: 14,818,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2023타경6090 | 소재지: 서울특별시 구로구 중앙로 87-9, 제3층 제301호 (고척동, 소담밸리) | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 14,818,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경6090 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (공부상)

(현황: 제2종근린생활시설(사무소) 이용 중)

감정가: 138,000,000원

토지/건물 일괄 매각 건으로, 감정가 대비 투자성이 양호한 서울시 구로구 소재 빌라 경매 물건입니다.

1.1. 물건 상세 정보

물건 종류: 다세대주택 (토지/건물 일괄매각)

경매 구분: 부동산강제경매

토지 면적: 14.53㎡ (약 4.40평)

건물 면적: 29.09㎡ (약 8.80평) (전용면적 기준)

1.2. 채무 관계자 현황

소유자/채무자: 김OO (소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 단순함)

채권자: 박OO

2. 물건 상세 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용 현황

본 건은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트 평지붕 지상 7층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 실내 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감 등 보통 수준의 마감 상태를 보입니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 용도 불일치 및 현황

*주요 특이사항: 공부상 용도는 다세대주택(주거용)이나, 현황은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

이는 낙찰 후 용도변경 또는 현황대로 이용 시 법적 문제 및 이행강제금 부과 등 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 투자 결정 시 반드시 해당 지자체(구로구청)를 통해 용도변경 가능성 및 건축법상 위반 여부를 확인해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본 건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '서울덕의초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다는 평가가 있습니다. (정확한 지하철역 명시가 없으므로 현장 확인 필요)

전반적으로 양호한 교통 접근성을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

3.2. 생활 정보 및 상권 분석

주변 환경은 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 매우 편리합니다.

주변에 학교(서울덕의초등학교 등)가 위치하여 교육 환경도 무난한 편입니다.

고척동은 최근 소규모 주택 정비사업(모아타운 등)이 활발히 논의되는 지역도 있어, 장기적으로는 주거 환경 개선에 대한 잠재적인 기대감을 가질 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설)

검색 결과, 해당 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 건물 내 주차공간이 협소하여 주차에 불편함이 있을 수 있다는 실거주 리뷰가 있으므로, 주차 여건에 대한 현장 조사가 필요합니다.

또한, 일부 오래된 건물의 경우 방음 및 단열이 부족할 수 있다는 의견이 있으나, 본 건은 2018년 준공된 7층 건물이므로 개별 호실 상태에 따라 다를 수 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 권리관계

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다.

부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 김OO로 동일하여 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

(최선순위 설정 권리 및 임차인 현황은 매각 물건명세서를 통해 최종 확인 필요)

4.2. 중대한 리스크: 용도 불일치

가장 중대한 권리상 리스크는 '공부상 용도(다세대주택)'와 '현황 용도(사무소)'의 불일치입니다.

낙찰자가 주거 목적으로 사용할 경우, 현황 용도를 다세대주택으로 변경해야 하며, 이 과정에서 건축법, 주차장법 등의 규제로 인해 주거용으로의 원상복구가 불가능하거나 상당한 비용 및 절차가 소요될 수 있습니다.

반드시 입찰 전, 구로구청 건축과에 문의하여 용도변경 가능 여부와 예상 비용을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 1억 3천만 원대라는 비교적 낮은 감정가로 서울 시내 주거용 부동산(빌라)에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있으나, 현재 용도가 '사무소'로 이용 중인 점이 가장 큰 문제이자 리스크입니다.

용도 불일치 문제를 해결할 수 있는 투자자에게는 매력적인 물건일 수 있으나, 초보 투자자에게는 다소 까다로운 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

초기 투자 비용: 서울 내에서 1억 원대 중반의 낮은 감정가로 접근성이 우수함.

입지 조건: 도보 3분 이내의 대중교통 이용 및 생활 편의시설이 밀집된 양호한 주거 환경.

잠재적 개발 호재: 고척동 일대의 소규모 주택 정비사업(모아타운 등) 추진 가능성에 대한 장기적인 기대감.

명확한 투자 전략: 주거용 원상복구 후 임대/매매를 목표로 할지, 현행 사무소 용도로 임대 수익을 창출할지 명확한 계획을 수립해야 합니다.

(사무소 임대 시에도 건축물대장상 용도와의 불일치에 대한 법적 리스크는 인지해야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계