나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1733 [1] 서울특별시 양천구 신정동 337 목동2차우성아파트 제212동 제11층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울은정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 "양천구청역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 18층 건내 제11층 제1101호로서,
(사용승인일 : 2000.03.18)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽 인접 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 337 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

신정동 337-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경1733 (1)

용도: 아파트

감정가: 1,140,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도림새마을금고 (경매개시 결정자)

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 337 목동2차우성아파트 제212동 제11층 제1101호

토지면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

토지지분: 45㎡ (약 13.61평)

건물면적(전용면적): 113.91㎡ (약 34.46평)

건물지분: 113.91㎡ (약 34.46평)

사용승인일: 2000년 3월 18일

총층수/해당층수: 18층 중 11층

아파트 정보:

아파트명: 목동2차우성

주소: 서울특별시 양천구 신정동 337

총세대수: 1140세대

동수: 12동

주차대수합계: 464대

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울은정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "양천구청역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 18층 건물 내 제11층 제1101호.

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

창호: 샷시 창호 등.

이용 상태: 아파트로 이용 중.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 지역난방 시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 인접 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

신정동 337: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

신정동 337-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, "서울은정초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등이 조화롭게 분포되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통

차량의 외부 도로 진출입이 용이하며, 단지 내 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. 도보 거리에 버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 "양천구청역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 윤

전입일자: 2019-06-04

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (접수일자: 2022-07-05, 권리금액: 667,200,000원)

기타 권리:

소유권 이전: 윤현구(2003-06-03), 김미화(2013-04-30), 민준현(2022-03-25, 매매)

근저당: 백삼선 (접수일자: 2023-02-07, 권리금액: 500,000,000원)

가압류: 삼성카드 (접수일자: 2024-01-11, 권리금액: 40,725,850원)

대전푸른신용협동조합 (접수일자: 2024-04-04, 권리금액: 100,000,000원)

서울신용보증재단 (접수일자: 2024-04-17, 권리금액: 30,000,000원)

임의경매: 도림새마을금고 (접수일자: 2024-04-04)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,337,925,850원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 목동2차우성아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 유사한 대규모 아파트 단지와 학교(서울은정초등학교), 근린공원 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 생활 편의시설은 단지 내 상가 또는 인근 상업 지역을 통해 이용 가능합니다.

4.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 진입표면구역 등 광역적인 규제 사항이 존재하나, 이는 해당 지역 전체에 적용되는 제한사항으로 인근에 혐오시설이 직접 존재함을 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

단지 남측 인근에 서울은정초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육적인 환경이 안정적으로 유지되고 있습니다.

5.2. 교통

지하철 2호선 양천구청역을 도보 또는 짧은 거리 이용이 가능하며, 이를 통해 강남, 시청 등 서울 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있으며, 인근 상업 지역의 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 윤 씨는 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 하지만 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의 및 협상이 필요하며, 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본 물건이 속한 토지에는 도시지역, 제3종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 지역 전체의 개발 및 이용에 대한 포괄적인 사항으로, 개별 물건의 재산권 행사에 직접적인 큰 제약을 주지는 않을 것으로 판단되나, 향후 건축 또는 개발 시에는 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 목동2차우성아파트 11층으로, 우수한 입지 조건과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 실현이 가능한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수해야 할 보증금이 없어 금전적 부담은 적습니다. 명도 과정에서의 적극적인 협의가 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 동일 면적 실거래가(13억 5천만원) 대비 감정가(11억 4천만원)가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거 입지: 서울은정초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 교육 및 생활 환경이 우수합니다.

* 편리한 교통망: 지하철 2호선 양천구청역 접근성이 뛰어나 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자의 금전적 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건(전용면적 113.91㎡)의 가장 최근 실거래가는 2026년 5월 9일에 135,000만원(13억 5천만원)으로 확인됩니다.

물건의 감정가는 114,000만원(11억 4천만원)입니다.

예상 입찰가: 123,000만원 ~ 128,000만원 (12억 3천만원 ~ 12억 8천만원)

분석:

최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 본 물건은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 명도 관련 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 최근 거래 시세와 감정가, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 123,000만원에서 128,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.