나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1702 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1702 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경1702 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로16가길 10-29, 제5층 제502호 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 49,283,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 개요

사건번호 서울남부지방법원 2024타경1702 (1)의 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 감정가는 1억 8,800만원으로 산정되었으며, 소유자이자 채무자가 동일한 강제경매 사건입니다.

본 물건은 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있어 채권자의 변제 및 경매 취하 가능성 등 권리관계 변동에 대한 주의가 필요합니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

소재지 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호

용도 다세대주택

감정가 188,000,000원

토지면적 16.61㎡ (약 5.03평)

건물면적(전용) 43.00㎡ (약 13.01평)

건물구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호

사용승인일 2012.02.06. (비교적 신축급)

1.3. 입지 조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 물건은 서울 지하철 1호선 개봉역이 인근에 소재하며, 차량 진출입 및 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다. 서울개봉초등학교 북서측 인근에 위치한 주택가로, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

교육 환경:

서울개봉초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 편리하며, 개웅초교, 경인중, 경인고 등 다수의 학교가 주변에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

자연 환경:

목감천, 개웅산, 갱봉공원 등 쾌적한 자연환경 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

도로 및 규제:

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없으며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치합니다.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO (동일)

채권자: 미OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물로 건물과 토지 모두 매각하여 권리상 하자 없음)

명도 및 인수사항:

소유자와 채무자가 동일하므로 임차인이 없는 경우 명도 대상은 소유자가 됩니다. 감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)이므로, 정확한 현장조사를 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 없고 소유자가 점유하고 있다면, 인도명령을 통해 명도가 비교적 수월할 수 있으나, 소유자가 장기간 점유를 거부할 경우 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

특이 사항:

중복병합사건 및 중복사건으로 진행 중이므로, 다수 채권자의 이해관계가 얽혀있어 채무 변제 등에 의한 경매 취하 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 취하 여부 확인이 필수입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본 물건은 개봉역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 영향을 받습니다. 개봉역 주변에는 다양한 음식점, 카페 (스타벅스 포함), 은행 등 근린생활시설이 발달해 있습니다.

생활 편의시설:

이마트, 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트와 광명시장 등 재래시장이 인근에 있어 쇼핑이 용이합니다. 또한, CGV, 메가박스, 롯데시네마 등 문화시설과 대형종합병원을 포함한 각종 병의원이 가까워 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 분석 리스크: 임대관계 미상으로 현장조사 미흡 시 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 점유 현황 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

명도 리스크: 소유자 점유 시 명도 저항이 있을 수 있으며, 중복경매 사건으로 권리관계가 복잡하여 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2012년 건축된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 1호선 개봉역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 실거주 및 임대수익 목적으로 모두 적합한 물건입니다. 다만, 강제경매 및 중복사건의 특성상 권리 변동 가능성과 임차인 현황 미확인에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요합니다.

투자 포인트:

1. 역세권 입지: 1호선 개봉역 인근으로, 직주근접 수요가 높고 공실률 위험이 낮음.

2. 우수한 생활 인프라: 초/중/고등학교, 대형마트, 병원, 문화시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역.

3. 비교적 신축: 2012년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적음.

4. 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 8,800만원으로 책정되어 서울 내 타 지역 주택 대비 비교적 소액으로 접근 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계