나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1702 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하는 바, 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2012.02.06 )

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접함), 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경1702 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호 (도로명: 서울특별시 구로구 개봉로16가길 10-29)

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

* 토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 188,000,000원

* 건축년도: 2012년 2월 6일 사용승인

* 총 층수: 5층 건물 중 5층

* 세대수: 건물 전체 12세대

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지: 본건 토지는 인접 필지와 합필된 상태로, 등고 평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 이용계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법상의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 13일 접수된 근저당권(을8)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 68,409,101원 (등기부상 기재된 권리채권 금액 총합)

* 임차인 현황:

* 임차인: 단병무 (성만 표기, 성 외 정보 마스킹)

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017년 8월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 있음

* 임차인 단병무는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 143,000,000원입니다. 본 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 실제 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 낙찰자 인수 권리: 본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어, 통상적인 경우 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 3월~4월 기준, 만원):

* 개봉동 317-2 (리치그린B): 2012년 건축, 전용면적 72.48㎡, 4층, 매매가 22,000만원. (평당 약 1,000만원)

* 개봉동 458-7 (성화단지): 1986년 건축, 전용면적 53.37㎡, 1층, 매매가 10,000만원. (평당 약 616만원)

* 개봉동 333-8 (SKYVILLE): 2002년 건축, 전용면적 44.64㎡, 3층, 매매가 17,500만원. (평당 약 1,227만원)

* 본건(43.00㎡, 2012년 건축)과 비교 시, 2002년식 44.64㎡ 건물이 17,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 18,800만원은 유사 연식의 대형 면적 거래 사례(72.48㎡, 22,000만원)와 비교 시 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 서울개봉초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 143,000,000원의 임차인 단병무가 존재하며, 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 여러 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 권리 관계 및 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2012년 건축으로 비교적 신축이나, 다세대주택의 특성상 건물 관리 상태 및 층간 소음 문제는 실제 거주 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 연도를 갖추고 있습니다. 감정가 188,000,000원에 대한 시세 분석 결과, 유사 연식의 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 143,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 충분히 인지해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점도 법률 관계 복잡성을 높이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연도: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 자산 가치 유지 및 선호도 측면에서 유리합니다.

* 입지: 서울 지하철 1호선 개봉역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 개발 잠재력 또한 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 43.00㎡ (약 13평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자들의 관심이 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원이며, 최근 매매 사례 및 임차인 현황을 종합적으로 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 사항을 바탕으로, 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원으로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태 및 명도 가능성을 확인하고, 권리 관계를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.