나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1009 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 318-12 토브하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2024.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "오류동역" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대
주택 및 근린생활시설, 공원 등이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하
여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 내 제4층 제401호로,
(사용승인일 2018.09.05)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관
할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 318-12 토브하우스 제4층 제401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 20.79㎡(약 6.29평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 29.94㎡(약 9.06평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

건물 제시외 면적은 10.47㎡(약 3.17평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

채권자는 이 입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, "오류동역"에서 남동측에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 2018년 9월 5일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제4층 제401호입니다.

외벽은 치장벽돌 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 세장형으로 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 폭 약 7미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한 표면구역(진입 표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매이며, 채권자는 이 입니다.

주요 권리관계로는 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 선순위 임차권, 공동담보가 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 19일

* 확정일자: 2019년 4월 8일

* 배당신고일자: 2023년 5월 9일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(이향숙)은 말소되지 않고 인수되며, 인수되는 임차보증금은 245,000,000원입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2021년 6월 18일자 압류(갑9)이며, 이보다 선순위인 임차권은 인수됩니다.

본건은 제시외 건물(10.47㎡)을 포함하여 매각합니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 표기된 부분이 있으며, 이는 4층 베란다 확장 부분(10.47㎡, 시멘트벽돌조)입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 서울 구로구 개봉동 365-4 (참좋은집), 2002년 준공, 전용면적 58.32㎡, 거래가 21,000만원. (약 360만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 구로구 개봉동 330-8 (한신빌라), 2002년 준공, 전용면적 51.48㎡, 거래가 25,000만원. (약 486만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 경기 광명시 개봉동 342-1 (파크빌라), 1993년 준공, 전용면적 41.52㎡, 거래가 13,950만원. (약 336만원/㎡)

본건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로, 연식 대비 비교적 최근 건물입니다.

제시된 매매 사례들과 비교했을 때, 본건의 전용면적(약 9.06평)을 기준으로 평당 약 336만원에서 486만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이에 따라 본건의 적정 시세는 약 10,000만원에서 14,500만원 사이로 예상됩니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 위반건축물이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주위가 다세대주택 및 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 편의시설: 오류동역 상권을 중심으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 의 보증금 245,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 부담이 커질 수 있습니다.

* 위반건축물: 4층 베란다 확장 부분(10.47㎡)이 위반건축물로 등재되어 있어, 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함되는 제시외 건물(10.47㎡)에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있으며, 위반건축물 등기라는 리스크도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실제 투입되는 총 금액이 시세 대비 얼마나 경쟁력이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역 인근 역세권 입지

* 2018년 준공으로 비교적 최근 건물

* 최근 시세 데이터를 통한 시장 가치 파악 가능

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

최근 매매 사례로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 10,000만원에서 14,500만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 인수되는 보증금 245,000,000원을 포함하면 총 부담금은 예상 시세를 훨씬 상회하게 됩니다.

이러한 점을 고려하여, 법원에 납부할 예상 입찰가는 보수적으로 120,000,000원으로 산정합니다.

(총 부담금 예상액: 120,000,000원(낙찰가) + 245,000,000원(인수 보증금) = 365,000,000원. 이는 최근 시세 210,000,000원 ~ 250,000,000원을 크게 초과하므로, 매우 낮은 금액으로 낙찰받거나 유찰될 가능성이 높습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.