나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127836 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "신정고등학교" 서측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설 및 근린공원, 각급학교등이
혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바
대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일자: 2017. 4. 12)중
제 4층 제 402호로
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기
창호: 하이새시이중창임

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여
방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 대체로 등고.평탄하게
조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4미터폭(곰달래로41길)의 막다른도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 - 6층에 각층별 2세대씩
총 10세대로 이루어져 있음

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2023타경127836 (1) 사건의 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2023타경127836 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 토지지분: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 사용승인일자: 2017년 4월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층 제402호

* 단지 구성: 10세대 (2층-6층 각 2세대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교가 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 약 4미터 폭(곰달래로41길)의 막다른 도로와 접하고 있어 출입 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획법상 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 개시: 본 건은 채권자 임OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 을3, 이성수 근저당권 (접수일자: 2019-11-06)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (임유경)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-24

* 확정일자: 2017-08-18

* 배당신고일자: 2023-12-19

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (기재된 내용 중 '지상권개요:' 항목에 별도 언급사항 없음)

* 단, 임차인 임유경은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제가 예상됨을 의미할 뿐, 인수 가능성을 완전히 배제하는 것은 아닙니다.

* 등기부채권 총액: 835,000,000원

4. 주변 환경 및 상권 분석

* 건물 구조 및 상태: 본건은 2017년 4월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 건물 내외부 마감 및 설비 상태는 양호한 편입니다. (외벽: 외장석재붙임, 내벽: 벽지 및 타일, 바닥: 바닥재 및 타일, 창호: 하이새시 이중창, 설비: 위생, 개별난방, 화재탐지, 승강기, 주차장)

* 이용 현황: 내부 구조는 방, 거실겸주방, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 단지형 다세대주택으로 총 10세대가 거주 중입니다.

* 생활 편의시설: 주변에 각급 학교(신정고등학교 인근)와 근린생활시설, 근린공원이 있어 주거생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 밀집해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일자: 2017. 4. 12) 중 제4층 제402호입니다.

* 내부 구성: 방, 거실겸주방, 욕실로 이용 중입니다.

* 설비: 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 1층 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: "신정고등학교" 서측 인근으로, 주거지로서의 제반 여건은 보통이며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 임유경은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자(2017-08-24)와 확정일자(2017-08-18)가 근저당권(2019-11-06)보다 선순위입니다. 따라서 배당에서 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이 부분은 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있어 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 특이사항으로 인해 매각이 취소되었음을 의미합니다. 유찰 횟수에 따라 최저매각가격이 하락할 수 있지만, 동시에 물건 자체에 대한 추가적인 조사와 주의가 필요함을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 경매는 복수의 부동산에 대한 담보권이 설정되어 있어 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 본건 역시 공동담보로 분류되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도시계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 신축된 지 비교적 짧은 기간이 경과하여 건물 상태는 양호한 편입니다. 입지 조건 및 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 임유경의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 낙찰가의 조정 가능성을 시사하지만, 동시에 숨겨진 리스크가 있을 수 있음을 경고합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 최저매각가격 하락 가능성: 여러 차례 유찰될 경우, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 화곡동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 실거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 강서구 지역의 지속적인 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 유사 면적(19.98㎡, 약 6평)의 거래 사례는 2026년 7월 1일 21,600만원에 있었습니다. 이를 평당 약 3,600만원으로 환산 시, 본 건의 전용면적(29.86㎡, 약 9평)을 기준으로 할 때 약 32,400만원의 잠재적 가치를 시사합니다.

* 하지만, 동일 단지 또는 인근의 다른 다세대주택 거래 사례(1986년식, 2002년식)들은 연식이 오래되었거나 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 종합적으로 볼 때, 본 건의 현재 시장 가치는 최근 실거래가 수준인 약 21,600만원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 임유경의 보증금 190,000,000원 인수 여부: 만약 보증금을 인수해야 한다면, 이는 낙찰가 외 추가적인 실질적 비용이 됩니다. 따라서, 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 재매각 물건의 최저매각가격: 재매각 시 최저매각가격은 감정가보다 낮아질 가능성이 높습니다 (예: 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하).

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 예상 입찰가:

* 임차인 보증금 190,000,000원을 인수해야 하는 최악의 경우를 고려하여, 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 현재 시세(약 21,600만원)를 기준으로 하되, 인수할 보증금을 고려하면 입찰가는 실질적인 부담 능력을 넘어서는 안 됩니다.

* 최저매각가격이 현재 시세보다 낮게 형성될 가능성을 감안하여, 보수적으로 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 를 예상 입찰가로 제시합니다.

* 실제 입찰 시에는 해당 회차의 최저매각가격과 경쟁률, 그리고 본인이 감당 가능한 최대 인수 금액(보증금 인수 포함)을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.