나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경129337 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택 아파트 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역(공항시장역)이 위치하는 등 제반 교통사정은 무난한 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물중 본건은 6층(601호)으로서,
외벽:외장재 붙임 마감,
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호:샷시 등임.

이용상태

단지형 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비,승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인
요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경129337 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.21㎡ (약 3.99평)

건물면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

건물지분: 21.81㎡ (약 6.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임 (임원묵)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 건물명칭은 '제이스빌'이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 6층 601호입니다. 2020년 12월 31일에 사용승인되었습니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 근거리(공항시장역)에 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

인접 도로: 본건 동측으로 포장된 세로에 접하고 있습니다.

기타: 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 공항시설법 등에 따른 수평표면구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 01일자 경기광주세무서장의 압류 (갑5)입니다.

말소예상권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리를 포함한 기타 을구의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 특별매각조건은 반드시 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 이승헌 (전입일자 2023.12.18)

대항력: 없음

보증금: 0원

특이사항: 확정일자 및 배당신고 내역 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임원묵) (전입일자 2021.03.05, 확정일자 2021.02.23)

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권은 말소 처리되었음)

보증금: 250,000,000원

특이사항: HUG(주택도시보증공사)에서 보증한 임차권으로 추정됩니다. 등기부상 임차권은 말소되었으나, 특별매각조건에 따라 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기조건이 적용됩니다.

총 등기부채권액: 250,000,000원 (주택도시보증공사 임차권)

4. 상권분석

주변 시세 동향:

최근 매매 사례 분석 결과, 2015년 준공된 '리츠펠리스'의 29.82㎡(약 9평) 다세대주택이 2026년 5월 9일에 210,000,000원에 거래되었습니다. 본건(21.81㎡, 약 6.6평)은 이보다 준공 연도가 최신(2020년)이며, 면적은 다소 작습니다. 유사한 시세 수준에서 거래가 이루어졌을 것으로 보이며, 이에 따른 본건의 시장 가치는 210,000,000원 내외로 추정됩니다.

3. 3㎡당 가격으로 환산 시, '리츠펠리스'의 경우 약 7,042,200원/㎡ (210,000,000원 / 29.82㎡) 수준입니다. 본건의 감정가(211,000,000원) 대비 3.3㎡당 가격은 약 9,766,000원/㎡ (211,000,000원 / 21.81㎡) 입니다.

그 외 '명덕빌라'(2002년식, 61.38㎡, 262,000,000원) 및 '덕수신빌라'(1994년식, 45.09㎡, 73,000,000원)의 거래 사례는 건물 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 방화중학교가 있어 교육 환경이 있으며, 공항시장역 등 대중교통 시설이 발달하여 일상생활 영위에 필요한 편의성이 양호한 편입니다.

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용 중이며, 총 6층 건물 중 6층에 위치하여 조망 및 채광에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건: 본건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 임차인/보증금반환채권 승계인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 통상적인 경매 물건과 달리, HUG(주택도시보증공사)가 임차보증금에 대한 보증을 제공하였고, 매각 조건에 따라 HUG가 관련 처리를 하고 매수인은 임차보증금 부담이 없다는 의미일 수 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 명시는 추가적인 법률적 확인 및 HUG와의 명확한 소통을 통해 인수 부담 여부를 반드시 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성을 높이지만, 최종적인 법적 효력은 별도 확인이 필요합니다.

공항 인근 지역의 영향: 본건은 공항 인근 지역에 위치하여 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 있을 수 있으며, 공항 관련 법규(수평표면구역 등)에 따른 건축 및 토지 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 소재한 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 211,000,000원입니다. 유사한 입지의 최근 매매 사례(2015년식, 29.82㎡ 주택 210,000,000원 거래)를 고려할 때, 본건은 신축 연도가 더 최신임에도 불구하고 면적이 작아 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, HUG에서 보증한 임차인의 존재와 그에 따른 특별 매각조건이 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 및 '대항력 포기조건'은 매수인의 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 시사하나, '대항력 있는 임차인'이라는 문구로 인해 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다. HUG의 관련 절차 및 매수인에 대한 최종 법적 효력을 면밀히 확인해야 합니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 소형 주택으로서 1인 가구나 소액 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 전월세 수요에 대한 경쟁력이 있습니다.

준신축급 건물(2020년 준공)로 초기 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

HUG 관련 임차인 이슈가 명확히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

인근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 신축 연식을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 및 HUG 관련 복잡한 매각 조건으로 인한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 리스크 해소 정도에 따라 입찰가를 조절해야 합니다.

따라서, 감정가의 약 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 예상 입찰가는 190,000,000원 내외로 제안합니다. 본 가격은 HUG 관련 사항이 매수인에게 부담되지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.