나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경129337 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경129337 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2023타경129337 | 소재지: 서울특별시 강서구 초원로4길 34, 제6층 제601호 (방화동, 제이스빌) | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 18,125,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경129337 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호인 다세대주택입니다.

토지는 13.21㎡ (약 3.99평), 건물 전용면적은 21.81㎡ (약 6.60평)으로, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다. 감정가는 211,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 채무 및 권리 현황

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자 겸 소유자는 이OO, 채권자는 임OO입니다.

특이사항 및 주의사항은 감정평가서 상 별도로 기재된 바가 없으며, 임대관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 제 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역(5호선/9호선 공항시장역)이 위치하는 등 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 6층(601호)에 해당하며, 건물의 최고층입니다.

외벽은 외장재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 등으로 되어 있습니다.

이용상태는 단지형 다세대주택이며, 급배수 및 위생설비, 난방설비, 그리고 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

3. 법적 분석 및 제한사항

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일(이OO)한 것으로 확인되어 명도 저항의 가능성이 있으며, 명도 절차에 대한 준비가 필요합니다.

임대차 관계는 미상이나, 주거용 부동산이므로 입찰 전 관할법원 및 서류를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다. (감정평가서 상 임대관계 기타 미상임).

3.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건물의 건축이 가능하나, 다음과 같은 다수의 제한을 받고 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 및 군사시설 관련 규제

- 상대보호구역(학교환경위생정화구역)

- 가축사육제한구역, 과밀억제권역

특히, 제2종일반주거지역임에도 불구하고 7층 이하의 고도제한이 있으며, 공항시설 관련 규제가 다수 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 법적 제약이 따를 수 있습니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 방화중학교를 중심으로 형성된 주택지대이며, 생활편의시설은 주로 인근 아파트 단지 및 공항시장역 주변에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

공항시장역과 가까워 역세권 상권을 이용하기 용이하며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 중첩된 개발 제한 구역입니다. 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 공항 관련 규제와 7층 이하 고도제한은 향후 물건의 개발 및 시세 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 다세대주택의 특성상 공동주택 관리 및 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다.

(참고: 감정평가서에 언급된 시설 외의 개별적인 혐오시설 유무는 현장 답사 및 주변 검색을 통해 별도 확인이 필요합니다.)

5.2. 투자 포인트

소형 평형(전용 21.81㎡, 약 6.60평)의 다세대주택으로, 비교적 적은 금액으로 서울 내 주택을 취득할 수 있는 소액 투자 물건입니다.

5호선 및 9호선 공항시장역 접근성이 양호한 역세권 인근 입지입니다.

6층 건물 중 6층(최상층)에 위치하여 소음 및 사생활 측면에서 이점이 있을 수 있으며, 승강기 설비가 되어 있어 편의성이 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 실수요층 확보에 용이합니다.

그러나 공항 및 군사시설 관련 다수의 규제가 존재하므로, 입찰 전 규제사항을 면밀히 검토하고 향후 개발 및 시세 상승 여력에 미치는 영향을 충분히 고려해야 합니다.

실거주 목적 또는 소액 투자 목적의 물건으로 적합하나, 규제 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계