나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125656 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 658-2 제1층 제101호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경125656 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 658-2 제1층 제101호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2023타경125656 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 658-2 제1층 제101호 | 감정가: 1,120,840,000원 | 최저가: 150,437,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2023타경125656 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경125656 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 658-2 제1층 제101호

용도: 오피스텔 (근린생활시설 포함)

감정가: 112,084,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 23533.12㎡ (약 7,119.4평)

건물 지분율: 2353311.999999983% (※ 건물의 총 면적을 의미하는 것으로 보이며, 지분율 표기가 일반적이지 않습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOOO

채무자: 최OO

채권자: 권OO

주의사항: 일괄매각. 대지사용권이 없는 건물만 매각.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 경복여자고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 가양역이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변 주요 시설로는 경복여자고등학교가 있으며, 지하철 9호선 가양역과 홈플러스 등이 인근에 위치합니다. 다만, 지역 정보에 따르면 가양역 인근은 유흥가 및 관련 업종이 일부 형성되어 있는 지역으로도 언급되어 있어, 해당 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 소유자는 (OOOOOOOOOO이며, 채무자는 최OO, 채권자는 권OO입니다. 물건 명세서상 '일괄매각'으로 기재되어 있으나, '주의사항'에 '대지사용권이 없는 건물만 매각'이라는 명시적인 문구가 있어, 토지에 대한 사용 권리를 확보하지 못한 상태로 건물만을 매각하는 것으로 해석됩니다. 이는 건물 이용 및 향후 재산권 행사 시 큰 제약이 될 수 있는 중요한 사항이므로, 반드시 상세한 권리분석이 필요합니다. 또한, '기타참고사항'에 '건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로 건축물대장 및 현황도가 존재하지 않음'이라고 명시되어 있어, 합법적인 건축물로서의 효력을 갖지 못할 가능성이 매우 높습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 상권이 비교적 복합적으로 형성되어 있습니다. 인근 지하철 9호선 가양역을 중심으로 상업 시설 및 오피스텔이 다수 들어서 있으며, 마곡지구와의 접근성이 좋아 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 가양역 인근은 주택가 상권과 함께 일부 상가 및 빌딩 내 상권이 발달한 것으로 보입니다. 다만, 일부 지역 분석에서는 유흥가 형성 등 특정 상권의 특징도 언급되고 있어, 상권의 성격 및 잠재력은 입지하는 구체적인 위치에 따라 상이할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통은 지하철 9호선 가양역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 주위 환경은 주거 및 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 인근에 경복여자고등학교가 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '대지사용권이 없는 건물만 매각'이라는 점은 건물을 사용, 수익, 처분하는 데 있어 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 토지 소유자와의 분쟁 가능성 및 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, '건축물대장 및 현황도가 존재하지 않고, 사용승인을 받지 못한 건물'이라는 점은 불법 건축물일 가능성을 시사하며, 현행 법규상 적법한 건물로 인정받기 어렵거나 추후 철거 등의 행정 조치를 받을 위험이 있습니다.

셋째, 건물 자체의 설비 가동 여부 및 재사용 가능성을 알 수 없는 상태로 방치되어 있어, 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 지역 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '원추표면구역(원추표면)', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

다섯째, 일부 자료에서 해당 지역(가양역 인근)이 유흥가와 관련하여 부정적인 언급이 있는 점은, 주변 환경 및 이미지 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 건물 면적을 갖추고 있으나, '대지사용권 부재' 및 '미사용승인 건물'이라는 치명적인 하자 때문에 권리 분석 및 물건의 실질적인 가치 판단에 매우 신중해야 합니다. 토지 사용권이 없어 건물을 정상적으로 사용할 수 없음에도 불구하고 일괄 매각으로 진행되는 점, 그리고 건축물대장조차 존재하지 않는다는 점은 일반적인 경매 물건과는 차원이 다른 리스크를 안고 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 근본적인 문제 해결 없이는 실질적인 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 위에 명시된 중대한 리스크(대지사용권 부재, 미사용승인 건물)로 인해 일반적인 투자 관점에서 추천하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 만약 이러한 법적, 행정적 문제를 해결할 수 있는 특별한 방안을 찾거나, 건물 자체의 규모를 활용할 수 있는 구체적인 계획이 있는 투자자라면, 매우 낮은 가격으로 매입할 수 있을 가능성은 존재합니다. 하지만, 이러한 잠재적 위험을 감수하고 투자하기에는 위험 부담이 매우 크다고 판단됩니다. 따라서, 법률 및 건축 전문가와 심층적인 상담 후, 문제 해결 가능성을 면밀히 검토한 후에만 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계