나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127560 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제714호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127560 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제714호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경127560
• 주소: 서울특별시 구로구 공원로 11, 제7층 제714호 (구로동, 대림역포스큐)
• 감정가: 130,000,000원
• 최저가: 13,958,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매9계 2023타경127560 | 소재지: 서울특별시 구로구 공원로 11, 제7층 제714호 (구로동, 대림역포스큐) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 13,958,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

서울남부지방법원 2023타경127560 (1) 부동산강제경매 사건으로 진행되는 오피스텔 매각 건입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자와 채무자가 동일인(강OO)인 강제경매 물건입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제714호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 20층 건물 중 7층

감정가: 130,000,000원

전용면적: 건물 21.25㎡ (약 6.43평), 토지 3.33㎡ (약 1.01평)

(참고: 오피스텔의 특성상 분양면적(공급면적)은 별도 산정하지 않고 전용면적 기준으로만 기재합니다.)

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황

지하철 2호선과 7호선 환승역인 대림역이 도보로 약 5~8분 거리에 위치하는 초역세권입니다.

인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 위치입니다.

본건으로의 차량 진입이 용이하며, 북동측으로 약 80m의 대로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 주위 환경 및 상권

서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 동측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내에 있어 주위는 아파트 및 근린생활시설, 상업 업무시설 등이 혼재하는 복합 상권 지역입니다.

대림역 주변의 풍부한 상업 및 업무 인프라를 바탕으로 임대 수요가 높은 지역입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로, 근생, 업무시설 및 도시형생활주택 등의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 형식

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다.

경매 구분: 부동산강제경매이며, 소유자(강OO)와 채무자(강OO)가 동일합니다.

3.2. 임대차 및 기타 권리 관계

임대 관계는 미상입니다.

다만, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 중요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 수요층 분석

대림역 상권은 서울 서남부권의 주요 상권 중 하나이며, 2호선과 7호선 환승역을 중심으로 유동인구가 매우 많습니다.

주거용 오피스텔이므로, 대림역 및 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 인근 업무지구의 직장인 1인 가구 또는 신혼부부 등 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

본건이 위치한 건물은 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합 건물로, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 학군

본건 주위는 상업 업무시설이 밀집된 지역으로, 생활 편의시설(음식점, 병원, 은행, 마트 등) 이용에 불편함이 없습니다.

영림중학교가 인근에 위치하고 있어 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 설비 및 건물 상태

건물은 20층 중 7층으로 채광 및 조망은 보통 수준 이상일 것으로 예상됩니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비, 개별난방 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호합니다.

건물 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시 페어글라스 창호로 건물 관리가 잘되어 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입지적 리스크

본건은 일반상업지역에 위치하고 있어 주거 환경보다는 상업시설의 비중이 높습니다.

따라서 주변 상권에서 발생하는 소음이나 혼잡 등에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 권리적 리스크

임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 형태(소유자 또는 임차인)에 따라 추가 비용 및 시간적 리스크가 발생할 수 있습니다.

내부 구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 등을 토대로 작성되었으므로, 내부 현황과 다소 차이가 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 법규상 리스크

본건은 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m) 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 등의 행위 시 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2호선 및 7호선 대림역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 주변의 풍부한 상업 시설 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 주거용 오피스텔입니다.

감정가가 130,000,000원으로 비교적 소액 투자 물건이며, 소형 평형을 선호하는 1인 가구를 주된 임차인으로 고려할 때, 공실 리스크가 낮고 환금성이 우수할 것으로 판단됩니다.

입찰 전 명도 대상 확인(소유자 또는 임차인) 및 예상 명도 비용 산정을 통해 리스크를 최소화하고, 주변 유사 물건의 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 2호선/7호선 대림역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 오피스텔입니다.

2. 안정적인 수요: 구로디지털단지 및 가산디지털단지 등 인근 업무지구 배후 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

3. 소액 투자: 1억 3천만원의 감정가로 비교적 적은 금액으로 서울 상업지역 내 부동산 투자가 가능합니다.

4. 복합 상권: 일반상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계