나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126154 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126154 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제701호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경126154
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제7층 제701호 (개봉동, 상떼그린힐)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 70,779,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2023타경126154 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제7층 제701호 (개봉동, 상떼그린힐) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 70,779,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 요약

사건번호 서울남부지방법원 2023타경126154 (1)의 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 물건은 서울 구로구 개봉동에 소재한 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가 270,000,000원으로 평가되었으며, 채무자와 소유자가 동일인(이OO)이며 채권자 역시 이OO인 복잡한 채권 관계를 보입니다.

가장 중요한 특이사항으로 '민간임대주택등기'와 '주택임차권'이 존재하여, 입찰 전 철저한 권리분석이 요구됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지

서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제7층 제701호

용도 및 구조

다세대주택. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건 중 7층입니다.

면적 정보

토지 면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

건물 전용면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각 구분 및 감정가

토지/건물 일괄 매각. 감정가 270,000,000원.

토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거시설로서의 입지 조건은 양호합니다. 대공방어협조구역(위탁고도 제한)이 포함되어 있습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위 환경

개봉3동 주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 공동주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

교통 상황

본건까지 제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역(도보권으로 개봉역 등)이 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다.

주거 편의성 및 기타

단지형 다세대 주택으로 기본적인 급배수, 위생, 전기설비는 물론 주차 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 세로장방형으로 단지형 다세대 부지로 효율적으로 이용 중이며, 중로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

혐오 시설 분석

제시된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 보고서 작성 시점 기준 해당 소재지 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물처리시설, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 인근 주택가에 위치한 소규모 근린생활시설은 생활 편의성을 제공하는 동시에 소음 발생 가능성이 상존합니다.

1.4. 권리 분석

소유자/채무자/채권자 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 이OO로 동일하여, 내부적 채권관계는 단순할 수 있으나, 강제경매의 원인이 된 채권의 성격에 대한 추가 확인이 필요합니다.

특이사항 분석 (핵심 리스크)

1. 민간임대주택등기: 본 건이 민간임대주택으로 등기되어 있다는 점은 낙찰 후 임대차 계약 승계 또는 해지 과정에 대한 법적 검토를 요구합니다. 관련 법규에 따라 낙찰자가 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다.

2. 주택임차권 존재: 임차인이 존재하므로, 대항력 여부 및 배당요구 현황을 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이고 전액 배당받지 못할 경우, 그 보증금 잔액은 낙찰자가 인수(추가 부담)하게 됩니다.

결론

본 건의 권리 분석은 임차인의 대항력 유무 및 민간임대주택 특별법 관련 승계 의무 확인이 가장 중요합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 편의시설

주거밀집지역에 위치하여, 주거 생활에 필요한 각종 근린생활시설(마트, 병의원, 학원 등) 이용이 용이합니다. 개봉3동 주민센터와 같은 관공서가 인접하여 행정 서비스 접근성도 좋습니다.

교육 환경

주변에 학교가 혼재되어 있어, 자녀가 있는 가정의 통학 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

투자가치 측면

제3종일반주거지역에 위치한 소형 평형 다세대주택으로, 서울 내 역세권(예상)에 인접한 입지적 장점을 바탕으로 실수요자 및 소액 임대 투자 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 인수 리스크

앞서 언급했듯이, 민간임대주택등기 및 주택임차권으로 인한 임차보증금 인수 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 임차인의 보증금 전액을 인수할 경우, 실제 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

행정적 리스크

대공방어협조구역(위탁고도 제한)에 포함되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

명도(인도) 리스크

임차권자가 존재하며, 이들이 민간임대주택 특별법에 따른 보호를 받을 경우, 명도 협상에 어려움이 따르거나 명도 기간이 장기화될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동의 제3종일반주거지역 내 소형 다세대주택으로서 입지적인 잠재력은 우수하나, 등기부 및 임대차 관계에 중대한 권리 인수의 위험 요소가 내포되어 있습니다. 안전한 투자를 위해서는 임차인 및 민간임대주택 등록 현황에 대한 철저한 현장 조사와 서류 분석을 통해 인수할 보증금 규모를 명확히 산정하는 것이 필수적입니다.

투자 포인트

1. 서울특별시 내 제3종일반주거지역이라는 우수한 입지.

2. 20평 미만의 소형 면적으로, 1~2인 가구 및 임대차 수요가 꾸준할 것으로 예상.

3. 주변 환경이 각종 편의시설 및 학교, 관공서 등이 혼재된 주거밀집지역으로 생활 편의성이 높음.

결론

반드시 입찰 전 임차인의 대항력 여부 및 배당 관계를 확인하여, 인수할 금액을 보수적으로 산정해야만 성공적인 투자가 가능합니다. 철저한 권리분석 후 보수적인 입찰가를 설정하시기를 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계