나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126062 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-14 다솜타운 제나동 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126062 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-14 다솜타운 제나동 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경126062
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로19길 47-3, 제나동 제203호 (화곡동, 다솜타운)
• 감정가: 276,000,000원
• 최저가: 23,709,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매11계 2023타경126062 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로19길 47-3, 제나동 제203호 (화곡동, 다솜타운) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 23,709,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2023타경126062 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126062 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-14 다솜타운 제나동 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

건물면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 전OO

채무자: 전OO

채권자: 서OO

사용승인일: 2015년 05월 06일

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분율: 2316 (참고: 이는 일반적인 지분율 표기와는 다소 다를 수 있습니다.)

건물 지분율: 3875 (참고: 이는 일반적인 지분율 표기와는 다소 다를 수 있습니다.)

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다. 채무자 겸 소유자는 전OO입니다. 권리분석 결과, 등기부등본상 추가적인 권리 제한 사항 등은 확인되지 않았으나, 실제 경매 진행 시 말소기준권리 외 인수되는 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 특히, 집합건축물대장상 용도가 "사무소"로 등재되어 있으나 실제로는 "다세대주택"으로 이용 중이라는 점은 향후 재산권 행사나 금융 이용 시 참고해야 할 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 이는 거주자들의 편의성을 높이며, 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. "화곡역" 역세권으로 유동 인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 6층 건물 중 제2층 제203호입니다. 2015년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 내부적으로는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 주차장 및 승강기 설비 또한 마련되어 있어 거주 편의성이 높습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이 샷시로 마감되어 있습니다. 건물 자체는 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이하다는 점입니다. 집합건축물대장상 "사무소"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중이므로 추후 건축물대장 용도 변경, 재산세 등 세금 문제, 또는 금융기관 대출 시 불이익이 발생할 수 있습니다. 현장 조사 시 실제 이용 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

둘째, "기타참고사항"에 명시된 바와 같이, 실지 조사 시 현 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 파악이 어려웠다는 점은 인수되는 임차권이나 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

셋째, 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "수평표면구역(공항시설법)", "대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)"에 해당됩니다. 이는 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이나 고도 제한 등과 관련된 제약이 있을 수 있음을 의미합니다. 다만, 본 건물의 6층 높이가 해당 지역의 건축 제한 규정을 준수하는지는 별도 확인이 필요합니다. (제시된 용도지역 "7층 이하"는 건물 층수와 일치합니다.)

현재까지 검색된 정보상, 해당 주소지 인근에 심각한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 시설의 특성상 항공기 운항 소음의 영향을 받을 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 거주성이 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치, 현장 조사 시 내부 파악의 어려움, 공항 관련 지역의 특성으로 인한 제약 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 감안하여 실사를 통해 정확한 권리관계, 내부 상태, 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통망:** 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2. **생활 편의시설:** 주거 밀집 지역으로 주변에 상가, 마트, 병원 등 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. **최근 건축 연한:** 2015년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

4. **일괄 매각:** 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성을 줄여줍니다.

5. **잠재적 시세 상승:** 화곡역 주변은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 시세 상승 여력이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계