나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경126062 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-14 다솜타운 제나동 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2023.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2015.05.06)

외벽: 석재붙임 등,
창호: 하이 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 주차장, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 평탄한 평지에 위치한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부, 갑) 상 용도는 "사무소"로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용 중인바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경126062 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-14 다솜타운 제나동 제203호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장 상 용도는 "사무소"이나, 현황 "주택"으로 이용 중)

감정가: 276,000,000 원

토지 면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

건물 면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕, 지상 6층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2015년 05월 06일

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡3동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통 여건: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

인접 도로: 본건 동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

권리 현황:

말소기준권리는 2020년 01월 22일 서유석의 전세권설정 (을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다:

3번 전세권근저당권 설정 (을3-2)

강제경매 (갑3)

압류 (갑4, 갑5, 갑6)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다:

주택임차권 (을4), 권리자: 서유석, 금액: 180,000,000원. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 서

보증금: 180,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2017년 12월 22일

확정일자: 2020년 01월 08일

배당신고일자: 2023년 08월 16일

대항력: 있음 (매수인 인수)

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있으며, 임대차보증금 180,000,000원에 대하여 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 본 건 건물 역시 공동주택 외 근린생활시설 용도로도 복합 사용 가능한 건축물입니다 (건축물대장 상 기타용도: 근린생활시설 및 다세대주택).

교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 상업 및 유동인구 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으며, 화곡3동 주민센터 등 관공서 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주거 환경: 다세대주택 및 주거 단지가 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 서유석의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 배당 결과에 따라 실질적인 인수 금액이 결정되므로, 배당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

위반건축물: 물건 정보에 '위반건축물'로 표기되어 있으나, 구체적인 위반 내용, 원상복구 의무 및 비용 발생 여부에 대한 상세 확인이 필요합니다.

등기부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 용도는 "사무소"로 등재되어 있으나, 실제로는 "주택"으로 이용 중입니다. 이는 추후 양도소득세 등 세금 문제, 건축법 관련 제재 또는 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 상당한 비용 발생 가능성을 의미합니다.

더불어, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 위반건축물 표기는 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다. 재매각 물건이라는 점도 이전 경매 과정에서의 특이사항을 고려해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자포인트

화곡역 역세권 입지: 지하철 5호선 역세권이라는 점은 꾸준한 주거 수요 및 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

주택 이용 현황: 현재 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실거주 목적 투자 시 안정적인 주거 공간 확보가 가능하며, 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 향후 부동산 시장 동향에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 7월):

- 면적 약 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 1986년식: 150,000,000 원

- 면적 약 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 2002년식: 160,000,000 원

본건은 건물 면적 38.75㎡ (약 11.72평)으로, 최근 거래된 유사 면적대 물건과 비슷한 규모를 가지고 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 276,000,000원이며, 이는 최소 입찰가로 작용합니다.

가장 중요한 고려 사항은 180,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담입니다. 따라서 총 취득 비용은 (입찰가 + 180,000,000원)이 됩니다.

최근 유사 면적대 물건의 매매 사례가 150,000,000원에서 160,000,000원 수준임을 감안할 때, 이는 통상적인 시장 거래가(입찰가)로 추정됩니다.

만약 본건에 최저 입찰가인 276,000,000원으로 입찰할 경우, 총 취득 비용은 276,000,000원 (입찰가) + 180,000,000원 (인수 보증금) = 456,000,000원에 달합니다.

이는 유사 면적대의 다른 물건 거래가(총 취득 비용 기준 추정 시 330,000,000원~340,000,000원)보다 상당히 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 인수, 위반건축물, 용도 불일치, 재매각)와 높은 총 취득 비용 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 보증금 인수 부담을 상쇄할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가를 상회하는 입찰은 매우 위험할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 276,000,000원

(주의: 본 입찰가 범위는 감정가를 기준으로 하되, 리스크를 고려하여 설정되었습니다. 실제 입찰 시에는 총 취득 비용이 시장 가치와 부합하는지 면밀히 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

매수 신청 보증금: 최저매각가격의 20% (276,000,000원 * 0.2 = 55,200,000원)

주변 시설 확인:

본 건 소재지 주변 일대에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.