나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2105 [1] 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 지2층에스에프지2009호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2105 [1] 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 지2층에스에프지2009호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2105
• 주소: 서울특별시 종로구 종로 183, 지2층에스에프지2009호 (인의동,효성주얼리시티)
• 감정가: 293,000,000원
• 최저가: 39,326,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 근린생활시설

서울중앙지방법원 경매2계 2024타경2105 | 소재지: 서울특별시 종로구 종로 183, 지2층에스에프지2009호 (인의동,효성주얼리시티) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 39,326,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 종로5가 효성주얼리시티 상가 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2105 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 지하2층 에스에프지2009호

* 용도: 근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 293,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자/채무자: 강OO

* 채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 정보

* 면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

* 지분율: 790

* 제시외 면적: 0.00㎡

2.2. 건물 정보

* 면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

* 지분율: 2954

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 정보: 2006년 10월 27일 사용승인, 철골철근콘크리트구조, 지하5층/지상19층 건물 중 지하2층 에스에프지 2009호

* 구조 및 마감: 철근콘크리트 평스라브지붕. 외벽 복합판넬, 내벽 내부 인테리어 마감 및 일부 석재 타일, 바닥 타일 마감.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 종로구 인의동, 서울혜화경찰서 남측 인근에 위치한 효성주얼리시티 지하2층에 자리하고 있습니다.

* 본 건물은 각종 상업 및 업무시설이 밀집한 중심 상업지대에 속해 있으며, 주위 환경이 매우 양호합니다.

3.2. 교통상황

* 차량으로의 접근이 용이하며, 지하철 1호선 종로5가역 및 다수의 버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 건물 내 지하주차장 이용이 가능하나, 주차 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

* 효성주얼리시티는 귀금속, 시계, 패션 잡화 등 다양한 상업시설이 집결된 복합 상가로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 본 건은 푸드코트 내 근린생활시설(일반음식점)로, 현재 휴업 상태이지만 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 종로5가역 일대는 서울의 전통적인 상업 중심지로서, 높은 유동인구와 함께 사무실 및 주거 시설이 밀집하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 문화시설

* 서울혜화경찰서, 서울중앙우체국, 각종 병원, 은행, 백화점(롯데, 신세계 등)과 같은 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 또한, 종묘, 창경궁, 북촌 한옥마을 등 역사문화 자원이 풍부하여 관광객과 시민들의 발길이 끊이지 않는 지역입니다.

6. 권리 분석

6.1. 소유권 및 채무 관계

* 본 건의 소유자 겸 채무자는 강OO이며, 채권자는 상OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다. (정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서의 상세 확인이 필수적입니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 운영 및 공실 리스크

* 현재 본 물건이 휴업 상태이며 임대차 관계가 명확히 조사되지 않아, 향후 공실 발생 및 실제 수익 창출에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 상가 업종의 특성상 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등으로 인한 매출 감소 및 공실 장기화의 위험이 있을 수 있습니다.

* 푸드코트 내 특정 점포로서, 푸드코트 전체의 운영 상황, 임대료 정책, 관리 규약 등에 영향을 받을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7.2. 건물 및 관리비 관련 리스크

* 2006년에 준공된 건물로, 향후 리모델링 또는 대수선 시 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정평가서 상 관리비 미납 여부가 별도로 확인되어야 하며, 낙찰 시 미납 관리비를 인수해야 할 수도 있습니다.

7.3. 법적 및 지역 규제 리스크

* 토지 이용 계획상 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 도시관리계획 입안 중인 사항(종로4,5가 지구단위계획구역 변경, 방화지구 폐지 등)은 향후 건축 규제나 개발 방향에 영향을 줄 수 있으므로 변화 가능성을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 법적인 제한 사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

8.1. 투자 매력도 평가

* 서울의 핵심 상업지구이자 교통의 요지인 종로5가역 인근에 위치한다는 점은 본 건의 가장 큰 강점입니다.

* 안정적인 수요층을 바탕으로 장기적인 관점에서 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 현재 휴업 상태, 임대 불확실성, 관리비 미납 가능성, 지역 규제 변화 가능성 등은 투자 결정 전 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 긍정적 요소

* 최고 수준의 입지: 서울 중심부, 종로5가역 초역세권이라는 탁월한 위치.

* 높은 유동인구: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획 변경 등 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

9.2. 고려해야 할 사항

* 현황 조사 필수: 휴업 상태 해소 및 실제 운영 가능성, 예상 임대 수익률 재산정.

* 권리 및 인수 사항 확인: 말소기준권리 및 인수되는 권리, 미납 관리비 등 상세 확인.

* 시장 분석: 경쟁 업종 분석 및 푸드코트 내 입지 조건의 장단점 심층 분석.

* 미래 규제 변화: 지구단위계획 변경 등 도시계획 변화 추이 파악.

10. Disclaimer

10.1. 면책 조항

* 본 보고서는 제공된 정보를 토대로 작성되었으며, 모든 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 이루어져야 합니다.

* 정확한 정보 확인을 위해 현장 조사, 등기부등본, 건축물대장, 매각물건명세서 등 관련 서류를 반드시 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계