나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2105 [1] 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 지2층에스에프지2009호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2024.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 인의동에 있는 서울혜화경찰서 남측 인근에 위치하는 효성주얼리
시티 지하2층에 위치하는 구분상가로 부근은 각종 상업 및 업무시설 등으로 형성된 상업
지대로 주위환경 양호함.

교통상황

본건물 까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철 1호선 종로5가역 및 버스승강장이 소재하여
교통상황 양호하며, 지하주차장 등 주차 여건 보통임.

건물의 구조

본건물은 2006.10.27.사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕
지하5층 지상19층 건물내 지하2층 에스에프지 2009호로,

외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 및 일부 석재 타일 등
바닥 : 타일 마감 등

이용상태

푸드코트내 근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재 휴업상태이며, 상호는 돈불고기로
표시되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터설비, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러
설비, 낸난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 건부지(공동주택, 업무시설, 판매시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 창경궁로와 접하여 차량 진출입 가는함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 인의동 48-2
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4, 5가 지구단위계획
구역), 도로(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-
236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구
단위계획구역 변경(안)),도시관리계획 입안중(방화지구폐지),역사도심((4대문안)), 건축선
(2022-03-18)

기호 2) 종로4가 15-1
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4 ,5가 지구단위계획
구역), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-
236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가
지구단위계획구역 변경(안)),도시관리계획 입안중(방화지구폐지),역사도심((4대문안)),
건축선(2022-03-18)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 관계인 부재 및 휴업중으로 조사하지 못하였음.
본건의 관리비 미납여부는 별도 확인이 필요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2105 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 지하2층 SFG 2009호

용도: 근린상가 (푸드코트 내 일반음식점 - 현재 휴업 상태, 상호 '돈불고기'로 표시)

감정가: 293,000,000원

토지 면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.54㎡ (약 8.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 상봉새마을금고

건물 구조: 철골철근콘크리트 구조

사용 승인일: 2006년 10월 27일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 인의동에 위치하며, 서울혜화경찰서 남측 인근의 효성주얼리시티 지하 2층에 소재합니다.

주변은 각종 상업 및 업무시설이 밀집된 상업지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통망으로는 지하철 1호선 종로5가역 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 출입 또한 용이하며, 건물 내 지하 주차장 등 주차 시설이 마련되어 있습니다.

서측으로는 넓은 도로인 창경궁로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (금액 168,000,000원) 입니다.

이후 접수된 근저당권, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수해야 할 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 현재 파악된 정보상 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 관계인 부재 및 현재 휴업 상태로 인해 임대차 관계는 조사하지 못했습니다.

1.3. 상권분석

건물은 2006년에 사용 승인된 효성주얼리시티로, 지하 5층, 지상 19층 규모의 집합건물입니다.

본건은 해당 건물 지하 2층에 위치한 근린생활시설(일반음식점)이며, 현재는 '돈불고기'라는 상호로 푸드코트 내에서 휴업 상태입니다.

인근 지역은 서울의 중심부 상업지대로, 유동인구가 풍부하며 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

특히 지하철 1호선 종로5가역 역세권에 위치한다는 점은 큰 장점입니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(종로4, 5가) 등으로 지정되어 있어 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 현재 방화지구 폐지 및 지구단위계획 변경 입안 중입니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울의 중심업무지구에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 서울혜화경찰서가 있으며, 종합병원 등 의료시설 및 금융기관, 관공서 이용도 접근성이 좋습니다.

주변의 풍부한 상업 시설은 입주 후 즉각적인 상권 활용에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 본건은 휴업 상태이므로, 매수 후 바로 수익을 창출하기 위해서는 신규 임차인 유치 또는 직접 운영을 통한 영업 활성화가 필요합니다.

관리비 미납 여부가 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 미납 관리비 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 일부 지구단위계획 변경 및 방화지구 폐지 등이 입안 중이므로, 향후 건축 및 개발 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계 조사가 불가했던 만큼, 실제 점유 현황 및 특이사항에 대한 현장 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상권 중 하나인 종로구, 특히 지하철 1호선 종로5가역 초역세권에 위치한 효성주얼리시티 내 상가입니다.

교통, 입지, 주변 상권이라는 기본적인 요건은 매우 우수합니다.

다만, 현재는 영업이 중단된 상태이며, 임대차 관계 파악에 한계가 있어 투자 시에는 이러한 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 관리비 미납 여부 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

향후 상권 활성화 및 본건의 정상적인 영업 재개를 통해 상당한 수익 창출을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 지하철 1호선 종로5가역에서 매우 가까운 도보 거리.

탄탄한 배후 수요: 종로 및 도심 지역의 풍부한 유동인구와 직장인 수요.

우수한 접근성: 창경궁로 등 간선도로 인접, 차량 진출입 용이.

건물 연식: 2006년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

잠재적 수익성: 현재 휴업 상태이나, 향후 정상 영업 시 임대 수익 또는 직접 운영 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 상태, 향후 수익성, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 293,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수 부담이 없고, 상권의 잠재력을 고려하여 경쟁 상황을 예측한 후 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

주의사항: 본건은 현재 휴업 상태이며, 관리비 미납 여부 확인이 필수적입니다. 임대 관계 조사가 불가하였으므로, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 현장 답사를 통해 상세히 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.