나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114858 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 103동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2023.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 당곡역(신림선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 지상5층으로서

외벽: 치장벽돌붙임 및 석재 붙임 등
내벽: 벽지붙임 및 일부 타일붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

기호(2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 지층으로서

외벽: 치장벽돌붙임 및 석재 붙임 등
내벽: 벽지붙임 및 일부 타일붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1)은 다세대주택으로 이용 중임.
본건 기호(2)은 공부상 사무소이나 현황 주거용(4개호)로 이용 중임.

설비내역

본건 기호(1),(2)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1), (2)는 서하향의 완경사지 내 부정형 및 사다리형토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 기호(1)은 남동측 및 동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
본건 기호(2)는 북동측 및 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
봉천동 713-138, 713-2, 713-137
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

봉천동 713-1, 713-28
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2):
상도동 301-42
도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

상도동 301-89
도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임



봉천동 713-100
도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건 기호(2)는 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중이며, 건축물현황도상 PIT부분 등을 주거용으로 용도변경하여 이용 중인 것으로 추정되므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114858 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 103동 5층501호

건물명: 태경9차

구분건물: 103동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 438,600,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

토지지분: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2020년 (사용승인 2020.08.14)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 치장벽돌붙임 및 석재 붙임 등

내벽: 벽지붙임 및 일부 타일붙임 등

창호: 하이샷시 창호 등

1.4. 입지조건

1.5. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 신림선 당곡역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.7. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 5월 25일 접수된 관악구(서울특별시)의 압류 (등기구분: 갑5)입니다.

2.2. 주요 권리내역

* 을구 1번 임차권등기: 김보경, 보증금 460,000,000원, 전입일자 2021.05.21, 확정일자 2021.05.07. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. [물건명세서 참고사항]

* 강제경매: 채권자 김보경, 460,000,000원, 2023.10.20 (말소예정)

* 가압류: 채권자 정재용, 105,000,000원, 2023.12.27 (말소예정)

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 김보경

* 보증금: 460,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-21

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 460,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 김보경이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(460,000,000원)은 감정가(438,600,000원)를 초과합니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

3. 상권분석

3.1. 주위 환경

주변이 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

3.2. 상업시설

소규모 근린생활시설이 형성되어 있으나, 대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설까지의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

신림선 당곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 버스 노선 또한 다양하게 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.2. 교육

본건 북서측 인근에 당곡중학교가 위치하고 있으며, 토지이용계획상 학교보호구역에 해당되는 지역이 있어 교육 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

4.3. 편의시설

주변의 소규모 근린생활시설과 역세권의 이점을 활용하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수

김보경 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 460,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 실질적인 투자 금액이 매우 커질 수 있습니다.

5.2. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 관련 행위 제한 등 추가적인 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

5.3. 공부와의 차이 (불법 용도 변경 추정)

기호(2) 건물은 공부상 사무소이나 현황 주거용(4개 호실)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주거용으로 용도 변경하여 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 불법 용도 변경에 해당할 수 있으며, 추후 원상 복구 명령 등 행정 조치 대상이 될 수 있습니다.

5.4. 제시외 건물 포함

건물 제시외 면적이 20.00㎡(약 6.05평) 포함되어 매각됩니다. 이는 등기사항이나 건축물대장 상 명확히 기재되지 않은 부분일 수 있어, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

5.5. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰자들이 본 건의 인수 조건(특히 대항력 있는 임차인)이나 기타 리스크 요인들을 고려하여 입찰을 포기했거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다.

5.6. 주변 혐오시설

주변 환경에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 태경9차 다세대주택으로, 신림선 당곡역 역세권이라는 교통상의 이점을 지니고 있습니다. 주위는 주거 및 소규모 상업시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 무난한 편입니다.

그러나 본 건은 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 460,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가 자체를 초과하는 금액으로, 투자 시 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 또한, 위반건축물 등재, 공부상 내용과 다른 실제 용도 사용(불법 용도 변경 추정), 제시외 건물 포함 등도 간과할 수 없는 리스크입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 명확한 분석과 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림선 당곡역 도보 이용 가능한 거리로, 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 지역: 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 위반건축물 및 용도 변경 문제 해결, 제시외 건물 처리 등을 통해 적법한 상태로 재정비할 경우, 부동산 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (단, 관련 비용 및 행정 절차는 별도 고려 필요)

8. 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 면적, 건축 연도, 혹은 위치(의왕시)에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 의왕시 광덕빌라(61.29㎡)는 본 건과 지역이 다르므로 참고하기 어렵습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 봉천동 성진리치빌6차(39.75㎡)는 면적이 본 건(57.18㎡)보다 작으나, 최신 건축물(2022년)로 54,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 3.3㎡당 시세를 환산하면 약 4,495만원으로, 이는 신축 및 소형 면적의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 봉천동 비쥬타운B(26.98㎡)는 면적이 본 건보다 훨씬 작으며 28,300만원에 거래되었습니다.

현재 본 건의 감정가는 438,600,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 2535만원 수준입니다. 봉천동 지역의 다세대주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 주변 시세 범주 내에 있는 것으로 판단됩니다.

8.2. 입찰가 산정 시 고려사항

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 요소로, 460,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 실질적인 매입 비용이 크게 증가합니다.

* 위반건축물 및 불법 용도 변경: 이로 인한 이행강제금, 원상복구 비용, 건물 사용 제한 등 추가적인 금전적, 행정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가에서 충분히 할인되어야 하는 요인입니다.

* 제시외 건물: 정확한 현황 파악 및 처리 방안에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재매각: 시장의 관심도가 낮거나, 앞서 언급된 리스크로 인해 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

8.3. 예상 입찰가

상기 제반 리스크 요인, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제를 최우선으로 고려해야 합니다. 실질적인 투자 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과한다는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근해야 합니다.

위반건축물, 불법 용도 변경 등 시정해야 할 사항과 임차인 인수 금액을 고려하여, 현재 감정가 438,600,000원보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 예상 범위이며, 실제 현장 조사, 법률 자문, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.