나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경107546 [1] 서울특별시 동작구 상도동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2023.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일자: 2019년 12월 13일)

외벽: 돌붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스설비, 난방설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청
에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사
항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2023타경107546 (1)

소재지

서울특별시 동작구 상도동 244-29 다인캐슬2차 3층301호

건물 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일자

2019년 12월 13일

용도

다세대주택, 제2종근린생활시설

토지면적

15. 55㎡ (약 4.7평)

건물면적 (전용면적)

26. 55㎡ (약 8.0평)

감정가

284,000,000원

경매구분

부동산강제경매

채권자

김OO

매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본 건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 갑구 6번 국민건강보험공단의 압류(2023-02-07)입니다.

본 건의 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑구 4번: 삼성도시개발주식회사의 소유권이전청구권가등기 (2020-09-15 접수). 이는 매매예약가등기로, 매각으로 소멸되지 않으며 매수인이 인수해야 합니다. 향후 본등기가 실행될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 큰 위험이 존재합니다.

* 을구 3번: 김유미의 주택임차권 (2023-08-07 등기). 임차인은 2020년 5월 1일 전입하였으며, 보증금은 275,000,000원, 차임은 0원입니다. 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액 범위 내에서 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 공유자지분 이전, 소유권 이전(이민규), 강제경매(김유미, 본 경매 사건), 가압류(신용보증기금) 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 갑구 4번 소유권이전청구권가등기와 을구 3번 주택임차권입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김유미

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-01

* 확정일자: 2020-04-13

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 주의사항: 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 가격은 전용면적 41.1㎡~55.64㎡ 기준으로 64,000,000원 ~ 74,000,000원 수준입니다.

그러나 본 건의 감정가는 284,000,000원으로, 건물면적(26.55㎡) 대비 약 10,700,000원/㎡에 해당합니다. 이는 주변 거래 사례의 평당 가격(약 1,150,000원 ~ 1,798,000원/㎡)과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.

비록 본 건물의 사용승인일자(2019년)가 비교 대상 건물들(1986년~1995년)보다 최신이라 하더라도, 감정가와 실제 시장가치 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이러한 높은 감정가는 낙찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상도초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 상도초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지의 지도 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최대 리스크: 소유권이전청구권가등기 (갑구 4번)

이 가등기는 매매예약으로, 본등기 실행 시 매수인이 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 심각한 투자 위험 요소입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담:

대항력 있는 임차인 김유미 씨의 보증금 275,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 현재 감정가가 284,000,000원이므로, 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건:

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 취하되었음을 의미합니다. 복잡한 권리관계나 시장 상황 등을 고려할 때, 일반적인 물건과는 다른 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소유권 상실의 위험이 매우 높은 가등기 권리가 존재하며, 대항력 있는 임차인의 상당한 보증금 인수 가능성이 있어 투자 물건으로서 매우 높은 위험도를 가지고 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)이지만, 제시된 시세 정보와 비교할 때 감정가가 현저히 높아 시장성이 의문시됩니다.

권리관계가 매우 복잡하고 위험 부담이 크므로, 일반적인 경매 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

현 상황에서 본 물건에 대한 투자 포인트는 극히 제한적이며, 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.

* 극히 높은 위험 감수: 소유권 상실 위험을 감수할 수 있는 경우에 한해 고려할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 고려: 낙찰 후 임차인 보증금 인수 부담까지 종합적으로 고려한 매우 낮은 금액으로의 입찰이 필요합니다.

* 철저한 권리 분석 선행: 가등기의 말소 여부 및 본등기 실행 가능성, 임차인의 배당 여부 등에 대한 전문가와의 심층적인 사전 분석이 필수적입니다.

결론적으로, 본 물건은 안전한 투자처라기보다는 고위험 고수익(혹은 고위험 저수익/손실)을 감수해야 하는 특수 물건으로 분류됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (제공된 권리분석 자료 기준)

인수 가능한 채무 (예상):

* 임차인 보증금: 최대 275,000,000원 (김유미)

* 소유권이전청구권가등기: 말소되지 않으며, 본등기 시 소유권 상실 위험.

감정가: 284,000,000원

시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 현저히 높은 것으로 파악됩니다. 건물면적(26.55㎡) 대비 감정가는 약 10,700,000원/㎡로, 유사 물건의 거래가(약 1,150,000원 ~ 1,798,000원/㎡)와 큰 차이를 보입니다.

가장 중요한 리스크인 소유권이전청구권가등기(갑구 4번)로 인한 소유권 상실 가능성을 고려할 때, 안전한 예상 입찰가를 산정하는 것은 사실상 불가능합니다. 낙찰 시 소유권을 취득하지 못할 위험이 매우 높기 때문입니다.

따라서, 본 물건은 투자 관점에서 신중한 접근이 절대적으로 필요하며, 이러한 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 경우에 한해, 최저매각가격(284,000,000원)의 20%인 56,800,000원 이상의 매수신청보증금을 준비하고, 전문가와 함께 권리관계를 면밀히 재확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

현 상황에서는 안전한 투자를 위해 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.