나이스옥션 법원경매 수원 2023타경86791 [2] 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경86791 [2] 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매10계 2023타경86791 | 소재지: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층102호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 57,144,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원 지원 2023타경86791 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경86791 (2)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층102호

용도: 근린생활시설

감정가: 238,000,000원

토지면적: 214.20㎡ (약 64.8평)

토지 지분율: 21420

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 100.50㎡ (약 30.4평)

건물 지분율: 10050

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 중OOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1. 경사지형을 이용하여 건축된 건물로서 공부상 지상 1층이 북동측에서 볼 때는 지상 2층이며, 남서측에서 볼 때는 지상 1층임.

2. 집합건축물대장 표제부상 "위반건축물"로 등재되어 있으며 '무단증축: 2층 조립식 근린생활시설 연결통로 197㎡'로 기재되어 있음.

3. 101호~103호는 내부 경계벽이 존재하지 않은 일명 "튼상가" 상태로 각 건물 출입문이 있음.

4. 재매각임. 매수신청보증금 20%

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 소재 “발안I.C” 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 주택지, 농경지 등이 혼재하는 시외곽 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조: 기호(가)-(다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 중 제1층 제101호 외 2개호로서, 외벽은 드라이비트, 몰탈위페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅, 타일붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 알미늄샷시 등으로 마감되었음.

이용상태: 공부상 근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 부정형 완경사지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측면 일부는 경사면 상태임.

인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약6미터 정도의 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이: 공부와 현황 사이에 차이는 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 본건 건물은 경사지형을 이용하여 건축된 건물로서 공부상 지상 1층이 북동측에서 볼 때는 지상 2층으로, 남서측에서 볼 때는 지상 1층으로 보임.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 매곡리에 위치하며, 발안IC 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 공장, 주택지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 시외곽 지역의 특징을 보입니다. 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다. 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채무자 겸 소유자인 이OO 씨가 이OO 씨에게 담보권을 설정한 채무를 변제하지 못해 발생한 경매입니다. 채권자는 중OOOOO이며, 본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 유동화 물건이란 채권을 기초로 증권을 발행하여 자금을 조달하는 방식으로, 통상 금융기관이 채권을 관리하며 경매 절차가 진행됩니다. 임의경매이므로 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없다면 낙찰 후 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 권리 분석은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 팔탄면 매곡리 일대는 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 개별 상가 및 소규모 시설 위주로 형성된 시외곽 지역의 상권 특성을 보입니다. 인근 공장이나 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 한 업종이 운영될 수 있으며, 발안IC 인근이라는 지리적 이점을 고려할 때 물류나 서비스 관련 업종도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 상권의 활성화 정도나 유동 인구 등을 면밀히 파악하여 업종 선택에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 생활정보

교통망 측면에서는 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 주변에 공장, 주택지, 농경지가 혼재하고 있어 편의시설은 일반적인 주거지역이나 도심 지역에 비해 다소 부족할 수 있습니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근의 발안 시내 등 좀 더 중심적인 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, '무단증축: 2층 조립식 근린생활시설 연결통로 197㎡' 부분이 문제가 될 수 있습니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 법적 제재를 받을 수 있으며, 추후 재산권 행사에도 제약을 줄 수 있는 심각한 문제입니다. 둘째, 건물은 경사 지형을 이용해 건축되어 공부상 층수 표기와 실제 이용 시 층수 표기(북동측 2층, 남서측 1층)에 차이가 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 셋째, 101호부터 103호까지 내부 경계벽이 없는 '튼상가' 상태로, 이는 업종 전환이나 내부 구획 시 추가적인 공사가 필요할 수 있음을 시사합니다. 넷째, 본 건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못했음을 의미하며, 이러한 사유를 면밀히 파악해야 합니다. 다섯째, 매수신청보증금이 일반적인 10%가 아닌 20%로, 이는 해당 물건의 특수성이나 이전 재매각 사유와 관련이 있을 수 있습니다. 또한, 주변 시설에 대한 추가적인 검색 결과, 해당 지역의 구체적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 단지 등)이 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 시외곽 지역임을 감안할 때 향후 주변 개발 계획에 따른 잠재적 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 발안IC 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 2억 3,800만 원이며, 면적 및 위치 대비 경쟁력 있는 가격으로 보일 수 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 무단 증축, 경사지형으로 인한 층수 표기 차이, 튼상가 상태, 재매각 등의 중대한 하자를 안고 있습니다. 이러한 문제점들은 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생, 법적 분쟁, 건축물 활용의 제약 등을 초래할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 단순 시세차익이나 안정적인 임대 수익을 기대하기보다는, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 적극적으로 해결할 수 있는 경험과 자본, 의지가 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 발안IC 인근이라는 지리적 이점을 활용한 잠재적 가치입니다. 향후 지역 개발이나 교통망 확충 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다. 둘째, 근린생활시설 용도로, 주변 공장이나 주택지의 배후 수요를 활용한 업종(예: 식당, 편의점, 서비스업 등) 운영 가능성이 있습니다. 셋째, 재매각 물건으로, 이전 입찰자가 보지 못했거나 해결 가능한 리스크를 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 위반건축물 문제 해결 능력, 경사지형 활용 능력, 내부 리모델링 계획 수립 등 철저한 사전 조사와 현실적인 해결 방안 마련이 선행되어야만 잠재적 투자 가치를 실현할 수 있을 것입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매10계