나이스옥션 법원경매 수원 2023타경86791 [1] 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경86791 [1] 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매10계 2023타경86791 | 소재지: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층101호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 57,144,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2023타경86791 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경86791 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-3 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 238,000,000원

토지면적: 214.20㎡ (약 64.8평)

건물면적: 100.50㎡ (약 30.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 중OOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 재매각, 매수신청보증금 20%

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 매곡리에 소재하며, “발안I.C” 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 공장, 주택지, 농경지 등이 혼재하는 시외곽 지역입니다. 차량을 이용한 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 물건 북동측으로는 노폭 약 6미터 정도의 도로가 접해 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측면 일부는 경사면 상태입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 중OOOOO이며 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 임의경매 사건의 경우, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, "유동화물건"이라는 특이사항은 채권양도 등 복잡한 금융 거래를 거쳤을 수 있으므로, 채권의 적법성 및 경매 절차상의 하자는 없는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 공장, 주택지, 농경지가 혼재된 시외곽 지역입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)으로 되어 있으며, 주변 공장이나 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다. 시외곽 지역이라는 특성상, 특정 수요층을 공략하는 업종이 유리할 수 있습니다.

1.5. 건물 상세 및 특이사항

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕을 가진 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 드라이비트, 몰탈위페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅, 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 알미늄샷시를 사용하였습니다. 위생 및 전기 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

본 건물의 가장 큰 특징이자 주의사항은 경사지형을 이용하여 건축되었기에 공부상 1층이 북동측에서 보면 2층, 남서측에서 보면 1층으로 보이는 점입니다. 또한, 집합건축물대장 상 '무단증축: 2층 조립식 근린생활시설 연결통로 197㎡'로 등재된 위반건축물입니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 101호부터 103호까지는 내부 경계벽이 없이 "튼상가" 상태로 각 출입문이 존재하여, 공간 활용의 유연성은 있으나 내부 구조 변경 시 건축법 검토가 필요합니다. 본 물건은 재매각으로, 매수신청보증금이 20%로 상향되었습니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위나 사업의 확장, 토지 이용 계획 수립 시 제약을 받을 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 생활정보 및 주변 시설

주변은 공장, 농경지, 주택지 등이 혼재하는 시외곽 지역입니다. 발안IC 인근에 위치하여 차량 접근성은 양호합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하나, 편익성은 보통 수준입니다.

주변 시설을 검색한 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 지역이 혼재하고 있어 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인은 현장 방문 시 상세하게 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 197㎡ 규모의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재입니다. 이는 법적 제재, 이행강제금 부과, 그리고 최악의 경우 철거 또는 원상복구 명령으로 이어져 상당한 추가 비용 발생이나 사용 제한을 초래할 수 있습니다. 또한, 경사지형 건축으로 인한 공부상 층수와 실제 현장 간의 차이에서 발생하는 민원이나 혼란 가능성도 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰에서 유찰되거나 취소된 사유가 있을 수 있음을 시사하므로, 그 원인을 파악하는 것이 중요합니다. 임대관계가 미상이라는 점은 현장 방문 시 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 발안IC 인근의 교통 접근성은 물류 또는 유통 관련 시설로 활용 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 근린생활시설로서 지역 주민이나 주변 공장 근로자들을 대상으로 하는 상가나 사무실 등으로의 활용 가능성도 있습니다. 내부 경계벽이 없는 "튼상가" 구조는 다양한 용도로의 재구성 및 활용이 용이합니다. 재매각 물건이라는 점과 위반건축물이라는 리스크 요인으로 인해, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 매곡리, 발안IC 인근에 위치한 근린생활시설 건물로, 토지와 건물을 일괄 매각 대상으로 합니다. 주변에 공장, 농경지, 주택지 등이 혼재하는 시외곽 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 자연녹지지역 등 토지 이용에 제약이 따릅니다.

가장 큰 투자 리스크는 197㎡ 규모의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실이며, 이는 이행강제금 부과 및 철거/원상복구 의무 발생 가능성이 매우 높아 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 경사지형 건축으로 인한 공부와 현장의 차이, 재매각 물건이라는 점, 임대관계 미상 등도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건은 **매우 신중한 접근이 요구**됩니다. 위반건축물에 대한 법규 검토와 예상되는 추가 비용(이행강제금, 철거 비용 등)을 면밀히 산정한 후, 낙찰가격을 결정해야 합니다. 투자 가치는 이러한 모든 리스크를 상쇄하고도 남을 만큼의 시세 차익 또는 임대 수익이 기대될 경우에만 고려하는 것이 합리적입니다.

법원 정보

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