나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3618 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3618 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매10계 2024타경3618 | 소재지: 경기도 화성시 동탄영천로 101(영천동), 1층109호 (영천동,서영아너시티) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 68,429,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 수원지방법원 2024타경3618 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3618 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 109호

용도: 근린생활시설 (현황: 꽃집)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분율: 0%)

건물면적: 15.96㎡ (약 4.83평)

건물 지분율: 1596 (제시된 그대로 기재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 하OOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

1.2. 물건 상세 정보

건물의 구조는 2021년 06월 28일 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 1층 109호입니다.

외벽은 석재붙임, 적벽돌붙임 및 강화유리 마감이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 유리창호로 되어 있습니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현재 꽃집으로 이용 중입니다.

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 옥내외소화전설비 및 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상은 세장형 평지의 공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 대로(동탄영천로), 남측으로 중로(2차선 포장도로)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄2), 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로3류(폭12m-15m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다원중학교), 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항으로, 대지권의 목적인 토지의 대지권에 관한 등기가 미정리된 상태이나 추후 적정지분의 대지권이 정리될 것을 전제로 평가되었으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 아파트단지, 지식산업센터, 유치원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본 건 동측으로 "동탄영천로"가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자 하OOO의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 김OO입니다.

주요 특이사항으로는 '대지권 미등기'와 '유동화 물건'이라는 점이 있습니다.

'대지권 미등기' 상태이나, 주의사항에 명시된 바와 같이 매각 목적물 및 평가에는 포함되어 있습니다.

임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 선순위 담보권이 말소되므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기'는 추후 대지 사용 및 처분에 있어 중요한 쟁점이 될 수 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 지식산업센터, 유치원 등 다양한 시설이 밀집한 복합 상권입니다.

"동탄5동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

동측의 대로(동탄영천로)와 남측의 중로(2차선 포장도로)에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요인입니다.

아파트 단지 거주민 및 지식산업센터 종사자들을 주요 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

현재 제1종근린생활시설(소매점)인 꽃집으로 이용되고 있어, 소규모 소매업종에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.6. 생활정보

인근에 동탄5동행정복지센터 등 공공시설이 있어 주민 편의시설 접근성이 좋습니다.

주요 간선도로인 동탄영천로가 동측에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용 역시 불편함이 없습니다.

단지 내 또는 주변의 지식산업센터와 아파트 단지 거주자들을 대상으로 한 생활 편의시설로서의 역할이 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 핵심적인 리스크로, 건물은 존재하나 이에 상응하는 토지 사용 권리가 명확히 등기되지 않은 상태입니다. 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 법적 절차나 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 매각 평가에 포함되었다는 점은 긍정적이나, 실질적인 권리 관계는 별도 확인이 필수적입니다.

유동화 물건: 해당 물건이 특정 자산유동화증권(ABS) 등과 관련되어 있을 경우, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 신탁 등기 여부, 유동화 구조 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 임대차 계약 조건(보증금, 월세, 계약 기간 등)이 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 이는 명도 협상이나 인수 후 수익률 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예상치 못한 명도 비용이나 기간이 발생할 수 있습니다.

신축 건물이지만 하자 가능성: 2021년 준공으로 신축에 가깝지만, 공동주택 및 상가 복합 건물에서 발생할 수 있는 누수, 설비 문제 등 하자 보수 가능성은 항상 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 1층 근린생활시설로, 동탄2신도시의 개발 지역 내에 자리 잡고 있어 미래 가치가 기대됩니다. 비교적 신축 건물이며, 주변의 풍부한 배후 수요와 양호한 교통망은 사업 운영에 긍정적인 환경을 제공합니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 흠결이 존재하며, 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간, 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, '유동화 물건'이라는 점과 '임대 관계 미상'이라는 점도 투자를 결정하기 전에 반드시 상세히 조사해야 할 부분입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 감당할 수 있는 투자자라면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가진 물건이라고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 동탄2신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 대로변 및 중로변에 접하여 접근성이 뛰어납니다.

잠재적 배후 수요: 인근 아파트 단지, 지식산업센터, 유치원 등의 수요를 흡수할 수 있는 상권입니다.

신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 즉시 사용 가능하며 건물 노후화로 인한 초기 투자 부담이 적습니다.

향후 가치 상승 기대: 대지권 문제가 원만히 해결되고 지역 개발이 지속된다면, 해당 상가의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주의 깊은 권리 분석 필요: '대지권 미등기' 및 '유동화 물건' 리스크를 철저히 분석하고, 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 투자 기회입니다.

현장 방문을 통한 상권 및 건물 상태 정밀 점검을 적극 권장합니다.

일반적인 주변 시설 검색에서 혐오시설은 확인되지 않았으나, 잠재적 위험 요소에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매10계