나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518373 [1] 인천광역시 서구 당하동 943-14 디자인타운 108동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교"남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2018.04.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 현황 폐문부재로 인하여 내부상태 확인 못함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경518373 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 943-14 디자인타운 108동 1층 101호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 193,000,000원

* 토지면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

* 토지지분: 97㎡

* 건물면적: 67.66㎡ (약 20.47평)

* 건물지분: 67.662㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

* 사용승인일: 2018.04.27

* 건축물명: 디자인타운

* 건물 층수: 4층 건물 내 1층

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 공동주택, 교육시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 7일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 권혁노: 보증금 0원, 차임 0원, 2021년 1월 15일 전입, 대항력 없음.

* 임차인 안영란: 보증금 207,000,000원, 차임 0원, 2021년 1월 15일 전입, 2020년 12월 17일 확정일자, 2023년 7월 21일 배당신고일, 대항력 있음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번 주택임차권 (안영란): 권리금액 207,000,000원, 전입일 2021-01-15, 확정일자 2020-12-17. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 갑10 강제경매 (안영란): 2024년 4월 17일 인천지방법원 강제경매개시결정(2024타경518373)으로 말소됩니다.

* 그 외 갑구의 압류, 가압류 등은 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 221,285,716원.

* 물건명세서 참고사항: 을구 1번 임차권 등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 공동주택, 교육시설이 주를 이루는 주거 지역에 속합니다.

* 인근에 문곡고등학교가 위치해 있으며, 주거 편의시설 또한 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식과 면적의 다세대 주택은 평당 약 390만원에서 422만원 수준으로 거래되고 있습니다. (멤버스힐 31.48㎡ 1.23억원, 천우명가 53.99㎡ 2.28억원)

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 문곡고등학교가 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량을 통한 접근이 편리하고, 가까운 곳에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주거 지역의 특성상 기본적인 상업 및 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있으며, 심각한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 안영란 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 207,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 금액은 감정가(193,000,000원)보다 높으므로, 배당 결과에 따라 상당한 금액을 인수하게 될 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 인수 후 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 토지 이용 관련 법규에 따라 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 분석하고 인수될 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 건물의 신축 연도가 2018년으로 비교적 최신이지만, 내부 상태를 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 인수되는 임차 보증금을 고려하면 총 취득 비용이 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 연식: 2018년에 사용 승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 193,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 안영란 씨의 보증금은 207,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택은 평당 약 390만원에서 422만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 바탕으로 추정된 본건의 시장 가치는 약 260,000,000원에서 285,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

* 실제 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 취득 비용은 '입찰가 + 매수인이 인수하는 임차 보증금'이 됩니다.

* 예를 들어, 입찰가 220,000,000원으로 낙찰받고 임차인이 배당으로 190,000,000원을 받는다면, 매수인은 추가로 17,000,000원의 임차 보증금을 인수하게 됩니다. 이 경우 총 취득 비용은 237,000,000원이 됩니다.

* 본 물건의 잠재적 인수 금액과 시장 가치를 고려할 때, 총 취득 비용이 약 230,000,000원에서 240,000,000원 수준이 되도록 하는 입찰가 범위를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 잠재적인 인수 금액을 고려한 총 취득 비용을 기반으로 하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 배당 순위 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.