나이스옥션 법원경매 인천 2024타경528516 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동소재 "간석오거리역" 남서측 약100미터 지점에
위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내의 5층 501호로서,

외벽 : 인조석 붙임등마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역(2013-03-08),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경528516 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10, 도영에이베네치움 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.94㎡ (약 1.79평)

건물면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물지분: 19.58㎡ (약 5.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

건축물 정보:

건물명: 도영A베네치움

구조: 철근콘크리트구조

주요용도: 도시형생활주택, 제2종근린생활시설

준공일자: 2012년 01월 06일

층수: 지하 0층, 지상 10층

전유부 면적: 19.58㎡ (501호)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 인천1호선 간석오거리역에서 남서측으로 약 100미터 지점에 소재합니다.

주변 일대는 동종의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로는 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

가장 주목해야 할 권리사항은 을구 5번 순위의 주택임차권으로, 임차인 김 씨가 2020년 10월 21일 전입하여 2020년 9월 21일 확정일자를 받았으며, 보증금은 100,000,000원입니다.

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 "말소: 인수"로 기재되어 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 2월 21일 인천세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성이 있습니다.

현재 총 등기부채권액은 695,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 간석오거리역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업시설 이용이 편리합니다.

건물 자체는 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중에 있어, 주거 및 소규모 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

주변에 동류형 공동주택 및 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 인천1호선 간석오거리역 도보 이용 가능, 버스노선 다수 운행.

편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 가능.

주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 생활 환경 양호.

본건 주변에서 외부 지도 서비스를 통한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 100,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 명확한 권리 분석 및 인수 금액 산정이 필수적입니다.

재매각 물건이므로 이전 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 시 준비가 필요합니다.

토지이용계획상 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 준공 후 10년이 경과하여 노후화에 대한 관리 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 남동구 간석동에 위치한 본건 도영A베네치움 501호는 간석오거리역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 도시형생활주택으로 소형 면적이라 1인 가구 임대나 소규모 사업장 운영에 적합한 물건입니다.

그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 정확한 배당 예상액 확인과 잠재적 인수 금액 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청보증금 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지로 인한 높은 임대 수익률 및 환금성 기대.

작은 면적으로 인한 낮은 투자 진입 장벽 (단, 인수 금액 고려 시 총 투자액 증대 가능).

역세권 소형 주택 및 근린생활시설의 꾸준한 수요.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 100,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '을구 5번 주택임차권'이 '말소: 인수'로 표기되어 있고 물건명세서에도 인수 가능성이 명시되어 있어, 최악의 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수한다고 가정해야 합니다.

만약 보증금 100,000,000원을 전부 매수인이 인수해야 한다면, 실제 총 투입 비용은 입찰가 + 100,000,000원이 됩니다. 이를 고려하여 시장 가치를 평가해야 합니다. 제공된 주변 시세 자료(다세대, 빌라)와 본건의 면적(19.58㎡)을 고려할 때, 전용면적 34.65㎡의 빌라가 55,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 면적 대비 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성도 있습니다.

보증금 인수 부담을 최대한 줄이는 방향으로 입찰가를 산정해야 하며, 이는 총 투자 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 하는 것입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

단, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 실제 투자 비용과 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 물건은 재매각이며 최저매각가격의 20%가 매수신청보증금으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.