나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5242 [1] 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트조 스라브지붕 지상1층 ~ 지상4층 건물 중,
성전파크빌라 제102동 제301호로서,
-외 벽 : 몰탈 위 페인트마감 등
-창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성화전문대학)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2025타경5242 (1)

* 소재지: 전라남도 강진군 성전면 월평리 430-19 성전파크빌라 102동 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 48,800,000원

* 토지면적: 81.50㎡ (약 24.65평)

* 건물면적: 75.73㎡ (약 22.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

* 층수: 지상 4층 건물 중 301호

* 준공연도: 2003년

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 강진군 성전면 월평리에 소재하며, '성전중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 면소재지 내 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변시설: 성전중학교가 인근에 위치하며, 면소재지 내에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김OO (임의경매)

* 말소기준권리: 을11, 전세권 설정 (김지혜, 30,000,000원, 2015-04-07 접수). 해당 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.

* 후순위 권리: 다수의 가압류 및 압류 권리들이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 특이사항/특수물건정보에 '대항력있는 임차인, 선순위 전세권'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 김지혜(전세권자)가 낙찰 후에도 대항력을 행사할 수 있는 가능성이 있음을 시사합니다.

* 다만, 제공된 '임차인 현황'에는 김지혜의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있습니다.

* 이러한 정보의 상충은 본건의 가장 큰 위험 요소로, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 강진군 성전면 소재지로, 전형적인 면소재지 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 기능에 충실한 지역입니다.

* '성전중학교'와 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 소비가 예상됩니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성전중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 면소재지 내에 있어 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 가능합니다.

* 주변 관광지: 월출산국립공원, 남도 유배길 등 관광자원과 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 '대항력있는 임차인' 및 '선순위 전세권' 존재 여부입니다. 임차인 현황의 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'이라는 정보와 상반되는 점이 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 2003년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강진군 성전면 소재 다세대주택으로, 감정가는 48,800,000원입니다.

* 건물 및 토지 면적 대비 적정한 가격대로 판단되나, 권리분석 상 명확히 해결되지 않은 임차인 관련 위험 요소가 존재합니다.

* 면소재지라는 점을 감안할 때, 지역 내 수요를 기반으로 한 투자 또는 실거주 목적을 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 거래된 동일 면적(75.73㎡)의 성전파크빌라 103동이 2024년 9월 29일에 58,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(48,800,000원)보다 높은 시세를 반영합니다.

* 임차인 리스크를 성공적으로 해결할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 강진군 성전면 일대에 AI 데이터센터 건립 등 대규모 개발 사업이 추진 중이어서 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 동일 단지 내 동일 면적(75.73㎡) 물건이 58,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 최소 58,000,000원 이상으로 판단됩니다.

* 감정가는 48,800,000원으로, 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원이지만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항으로 인해 명도 과정에서의 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 따라서, 해당 리스크를 감안하되 최근 실거래가를 반영하여, 보수적으로 58,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 58,000,000원 (최근 실거래가 반영 및 리스크 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.