나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51239 [1] 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 운정리 소재 '삽교천 시외버스 터미널' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 주위에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내, 제1층 제105호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2022.05.09.)

외벽 : 외장석재 마감 등,

내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등,

창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 2, 3, 4'

기준시점 현재, 1개의 근린생활시설(민물장어직판장)으로 이용중입니다.

- 본건 기호 '5'

기준시점 현재, 근린생활시설(럭키게임랜드)으로 이용중입니다.

- 본건 기호 '6'

기준시점 현재, 공부상 근린생활시설(공실) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 화재탐지시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '상업용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호 '1~4' 기준시점 현재, 벽체구분없이 한개의 근린생활시설로 이용 중입니다.

물건 비고

목록1~4 일괄매각. 벽체구분없이 한 개의 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청남도 당진시 신평면 운정리 891에 소재한 구분건물로, 서산지원 2025타경51239 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서산지원 2025타경51239 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 1층105호 (목록1~4, 즉 105호, 106호, 107호, 108호 일괄매각)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2022.05.09.)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (현황: 민물장어직판장 등)

* 감정가: 728,000,000원

* 토지 면적: 114.53㎡ (약 34.64평)

* 토지 지분: 114.53479999999999㎡ (약 34.64평)

* 건물 면적: 149.18㎡ (약 45.13평) (목록1~4 합산 면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 목록1~4는 벽체 구분 없이 한 개의 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 신평면 운정리 소재 '삽교천 시외버스 터미널' 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 전, 답 등의 농경지와 함께 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 관광지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 건물의 등기부등본 요약을 분석한 결과, 다음과 같은 권리관계가 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 9일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을7 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2023.06.09.)

* 을8 근저당권 (최경순, 2023.06.09.)

* 갑11 압류 (관악세무서장, 2024.08.26.)

* 갑12 가압류 (서울신용보증재단, 2024.10.15.)

* 갑13 압류 (파주시, 2024.10.15.)

* 갑16 가압류 (박유정, 2025.01.22.)

* 갑17 임의경매 (세종중앙농업협동조합, 2025.04.17.) - 본 경매개시결정 건

* 갑18 가압류 (주식회사삼송글로벌, 2025.06.11.)

* 갑19 압류 (당진시, 2025.06.30.)

상기 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 별도 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이* (이기순)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-11-02

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정* (정윤섭)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-09-21

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차 진행 시 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건이 속한 1동 건물에는 여러 호실이 있으며, 본건(105호)을 포함한 목록 1~4호는 현재 '민물장어직판장'으로, 5호는 '럭키게임랜드'로, 6호는 공실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건은 제2종 근린생활시설로서 다양한 상업 업종이 입점 가능합니다.

* 지역 분석: 본건 주변은 농경지와 함께 상업시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 삽교천 관광지 인근에 위치하여 관광객 유동인구 및 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 상가 및 숙박시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 상세한 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 당진시 신평면 소재지의 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 담보물에 대한 다른 채무자의 자산 상태가 본 건의 낙찰가 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 벽체 구분 없음: 목록 1~4호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되고 있다는 점은 향후 내부 구조 변경이나 업종 전환 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재된 지역 특성상, 특정 업종(예: 쾌적함을 중시하는 업종)의 경우 주변 환경이 부정적인 요소로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 영업 활동에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 신평면 운정리에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린생활시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다. 차량 접근성이 좋고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 삽교천 관광지와 인접하여 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 주변에 농경지가 혼재되어 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이하며 관리비 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 어려움이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 삽교천 관광지와 인접한 지역으로, 향후 관광 활성화 및 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 여러 개의 호실이 묶여 있어, 대형 평수의 단일 상가로 운영하거나 임대 사업을 진행하기에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 728,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 포함하여 주변 시세, 임대 현황, 향후 수익성, 지역 개발 가능성, 동종 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 신축 상가로서 권리관계가 명확하다는 장점이 있으나, 공동담보 물건이라는 점과 주변 환경 등은 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.