나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9681 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-20 오성빌라 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 1991.02.01)

외벽: 벽돌쌓기마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05
-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2024.6.4.~2025.8.30.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9681 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-20 오성빌라 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

건물면적: 51.51㎡ (약 15.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에스비자산관리대부

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치한 오성빌라 제1층 제101호로서, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층에 해당합니다. 1991년 2월 1일 사용승인된 건물로, 건물면적은 51.51㎡(약 15.58평)이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물의 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 해당 물건의 토지지분은 36.251㎡(약 10.97평)입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. "신화중학교"와 "신월초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건의 등기부등본상 요약에 따르면, 현재 소유자는 김진학으로 2010년 3월 30일에 소유권을 이전받았으며, 이후 우리자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전신탁(2018년 7월 5일)이 되었습니다.

말소기준권리는 에스비자산관리대부주식회사의 근저당권(2018년 7월 5일, 채권금액 1,000,000원)으로 보입니다. 이 근저당권을 바탕으로 에스비자산관리대부에서 신청한 임의경매(2025타경9681, 채권금액 112,000,000원)가 진행 중입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 명도 시 임차인 관련 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 다수의 각급 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일이 1991년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 내부 상태 및 설비의 노후 정도에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.30까지) 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이며, 실제 거주하고 있는 임차인이 대항력을 갖춘 경우 명도에 난항이 있을 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하여 유해 시설의 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다. (예: 소음, 악취, 유해 공장 등)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역에 속합니다. 학교와 공원이 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 1991년에 건축되어 연식이 있으나, 최근 매매 사례를 보면 지역의 시세는 꾸준히 유지되고 있음을 알 수 있습니다. 특히, 본건과 같이 전용면적 50㎡대의 다세대주택은 실수요자들의 관심이 높을 수 있습니다. 권리 관계상 인수할 권리는 없어 보이며, 임차인 관련 확인만 철저히 한다면 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 제한사항이 많은 지역임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 실거주 수요가 꾸준한 신월동에 위치합니다.

* 전용면적 51.51㎡ (약 15.58평)으로 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적고, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인근 학교 및 근린시설 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 52.41㎡의 다세대주택이 30,200만원, 55.56㎡의 다세대주택이 32,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,913만원 ~ 1,955만원 수준입니다.

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 면적은 51.51㎡(약 15.58평)입니다. 감정가 기준 평당가는 약 1,187만원 수준으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 신축 다세대주택 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

하지만, 건물의 노후도, 정확한 내부 상태, 정확한 임차인 현황 등 미확인 리스크를 고려해야 하며, 토지이용계획상 각종 제한 사항도 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가(185,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 판단해야 합니다.

최근 매매 사례의 평당가(약 1,900만원)를 적용하면 15.58평 * 1,900만원 = 약 29,600만원으로 산정할 수 있습니다. 그러나 이는 신축 빌라 기준이므로, 본건의 연식을 감안하여 할인율을 적용해야 합니다.

현 시점에서는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 20,350만원 ~ 22,200만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본건은 최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 하므로, 최저매각가격이 결정된 후 정확한 보증금 액수를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. (본 보고서 작성 시점의 최저매각가격은 알 수 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.