나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9706 [1] 서울특별시 금천구 독산동 297-19 영풍타운 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2017.01.16)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 ""공동주택 및 업무시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 가산로5길, 서측으로 시흥대로 123길 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9706 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 297-19 영풍타운 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

토지면적: 25.57㎡ (약 7.74평)

건물면적: 56.04㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2017년 01월 16일

총층수: 7층 건물 중 6층

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 본건 건물은 북측으로 가산로5길, 서측으로 시흥대로123길과 접하고 있습니다.

3. 권리분석

인수주의 임차인:

* 임차인: 장

보증금: 320,000,000원

전입일자(사업일자): 2020년 12월 21일

확정일자: 2020년 10월 30일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금 320,000,000원(2022.11.22. 10,000,000원 증액)이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2023년 08월 11일 남동세무서장의 압류 (갑4)

총채권액: 등기부채권 총액 320,000,000원 (임차보증금 포함 시, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당함)

4. 상권분석

지역 특징: 본건이 위치한 독산동은 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 배후 수요가 있는 편입니다.

주변 상업시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 세일중학교 인근에 위치하며, 주변에 초등학교, 고등학교가 소재합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 기타: 주변에 마트, 은행, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

건물 내부 시설:

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 위험:

* 보증금 320,000,000원 전액 인수 시, 매수인의 실질적인 초기 투자 부담이 매우 커집니다.

* 임대 미상으로 상세 임대 조건 파악이 어렵습니다. (임대미상임)

기타:

* 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

* 현장 조사 및 주변 정보 탐색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 사용승인)에 해당하는 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 리스크는 보증금 320,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가와 유사한 수준의 부담이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축급 오피스텔입니다.

* 역세권은 아니지만, 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 독산동 일대의 꾸준한 주거 및 상업 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(35.46㎡)의 영풍타운 호실이 2025년 6월 13일 257,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건(56.04㎡)의 시세를 추정하면, 1㎡당 약 7,247,599원으로 산정 시 약 406,170,452원의 시장 가치를 가집니다.

산정 근거:

* 본건의 시장 가치는 약 406,170,452원으로 추정됩니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 320,000,000원입니다.

* 따라서 매수인의 실질적인 총 투자 비용을 고려할 때, 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에서 수익률을 확보하기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가:

* 인수 보증금 320,000,000원을 고려했을 때, 현 시세(약 406,170,452원)에서 합리적인 수익률(예: 약 5~10%)을 확보하기 위해서는, 총 투자 비용이 시세 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 약 90,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이는 매수인의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 약 410,000,000원에서 440,000,000원 수준이 되도록 하여, 현재 추정 시세 대비 수익을 추구할 수 있는 범위입니다.

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.