나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경476 [1] 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택
, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로

외벽 : 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설
법}, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구
역(강서양천교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁
고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수있으니 경매참여시 재확인하시기
바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경476 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제503호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

토지 면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

건물 면적: 29.88㎡ (약 9.04평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조

건물 정보: 동원아트빌, 서울특별시 강서구 방화대로33길 32-22 (방화동), 2020년 준공, 5층 중 503호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 가능합니다.

* 도로: 본건은 서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호구역 등 다양한 용도지구 및 제한 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 조 입니다.

말소기준권리: 2023년 1월 13일자 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 선순위가등기(갑5): 2022년 4월 8일자 주식회사지슨개발의 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 본 가등기에 따른 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 있습니다.

* 임차권등기(을4): 2024년 4월 15일자 조두형 임차인의 주택임차권이 존재합니다. 임차인은 2021년 1월 18일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자는 2020년 12월 29일입니다. 임차인의 보증금은 295,000,000원이며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑구 순위 2번 이대수 소유권이전, 갑구 순위 6번 주택도시보증공사 가압류, 갑구 순위 7번 남동세무서장 압류, 갑구 순위 8번 조 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 권리 분석 요약:

* 가장 큰 위험은 소유권이전청구권 가등기(갑5)의 인수입니다. 이로 인해 소유권 자체를 잃을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 잔액 인수 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 송화초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변의 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권 상실 위험: 가장 치명적인 리스크는 갑구 순위 5번의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 전부 상실하게 됩니다.

* 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 295,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(298,000,000원)에 비해 유사 물건의 최근 거래가(210,000,000원)가 상당히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 건축물 관련 제한: 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택입니다. 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 소유권이전청구권가등기로 인한 소유권 상실 위험과 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 부담이라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하고, 이를 감안한 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역과 학교가 인접하여 주거 환경이 좋습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 최신 건물입니다.

* (리스크 고려 시) 만약 심각한 위험 요소들을 감수하고 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 이는 매우 높은 위험을 동반합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 산정합니다.

이는 유사 면적 및 층수의 최근 매매 사례(210,000,000원)와 건물의 신축 연도를 고려하여 시세 수준을 반영한 가격입니다.

중요 참고사항:

본 입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차인 조 의 보증금 잔액(예상: 295,000,000원 - 입찰가)은 제외하였습니다. 실제 낙찰 시에는 입찰가 외에 인수 보증금 잔액만큼 추가적인 자금 부담이 발생하므로, 총 실인수금액을 반드시 고려해야 합니다.

또한, 소유권이전청구권가등기로 인한 소유권 상실 위험이 존재하므로, 본 예상 입찰가는 이러한 위험이 없다고 가정했을 때의 시장 가치를 기준으로 합니다. 해당 위험으로 인해 실제 가치는 0원 혹은 그 이하일 수 있습니다. 따라서 본 물건은 초고위험 투자 대상임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.