나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1023 [1] 전라남도 진도군 지산면 오류리 66 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 지산면 오류리 소재 ""대천마을"" 내에 위치하며, 부근은 농경지 및
단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3m내외의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))임.

제시목록 외의 물건

후면 별지 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가),(2-나) : 목조 스레이트지붕(현황 강판지붕) 단층 건물로서,
(사용승인일:1931.01.01)
외벽 : 황토 미장,
창호 : 목재 창호임.

이용상태

일련번호(2-가),(2-나) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(2-가),(2-나)는 공부상(건물등기사항전부증명서, 일반건축물대장) 스레이트지붕
이나, 현황 강판지붕임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(주택 및 창고) 및 수목 매각 포함
- 제시외 철파이프하우스 매각 제외
- 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 요구됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경1023 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 지산면 오류리 66

용도: 단독주택

토지면적: 698.00㎡ (약 211.15평)

건물면적: 69.40㎡ (약 20.99평)

건물 제시외면적: 58.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 32,564,300원

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 진도군 지산면 오류리 소재 "대천마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재하는 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역 내에 속하며, 가축사육제한구역(100m 이내 소, 양, 사슴)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.

3.

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 6월 26일 접수된 서진도농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본건 경매와 관련하여 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (본명: 박희연)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

본 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리(을1: 서진도농업협동조합 근저당, 2017.06.26 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.

3.

4.1. 지역 특성

본건은 농촌 지역의 단독주택으로, 주거 환경은 조용하고 한적합니다. 주변 상업 시설은 제한적일 것으로 보이며, 편의시설 및 생활 기반 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.

3.

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 소재하여 마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근 읍면 소재 초, 중학교 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

농경지와 단독주택이 주를 이루는 한적한 마을 환경입니다. 제공된 정보에 근거하여 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

3.

6.1. 경계 관련

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 경계 측량이 요구됩니다.

6.2. 포함/제외 물건

일괄매각 물건에 제시외 건물(주택 및 창고) 및 수목이 포함됩니다. 다만, 제시외 철파이프하우스는 매각에서 제외되므로, 매각물건에 포함되는지 여부를 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 상태

건물의 사용승인일이 1931년 1월 1일로 매우 오래되어 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 후 건물 보수, 리모델링 또는 신축 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.

3.

진도군 지산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적에 비해 건물은 노후되었습니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담이 없어 권리 분석상 매우 깨끗한 물건입니다. 다만, 인접 토지와의 경계 불명확, 제시외 물건 중 제외되는 품목 확인 필요, 건물의 노후화로 인한 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.

3.

* 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 주말주택, 세컨드하우스 등으로 활용하거나, 장기적으로는 토지를 이용한 재건축 등의 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 진도군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

3.

본건의 감정가는 32,564,300원이며, 인수되는 보증금이나 채무가 없어 권리 분석상 매우 양호한 물건입니다. 그러나 건물 노후화 및 경계 불명확 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 시장 가격 산정에는 한계가 있습니다.

일반적으로 권리 관계가 깨끗하고 리스크 요인이 있는 물건의 경우, 감정가의 70%에서 90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 형성하는 경우가 많습니다.

따라서 본건의 예상 입찰가 범위는 약 22,800,000원 ~ 29,300,000원 수준으로 추정됩니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 당시 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.